土地估价实务真题及答案 .pdfVIP

20XX 年《土地估价实务》真题及参考答案1 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于20XX 年6 月1 日取得，年限为40 年，容积率为2.00 。 酒店共20 层，总建筑面积为30000 平方米。收集到酒店其他有关情况如下： （1）1~5 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000 平方米，平均 每天总经营收入为10 万元，总经营成本为6 万元： （2 ） 6-20 层为酒店客房，建筑面积为22500 平方米，其中：酒店客房有单司68 间（其中 普通单间有38 间，118 元／天，豪华单间30 间，158 元／天），标隹双人间158 间（其中普 通标间为98 间，188 元／天，豪华标间60 间。258 元／廷），套房58 间（其中普通套房为 38 间，288 元／天，豪华套房有20 间，388 元7 天），总统套房8 间（988 元／天），全部入 住率为70% ； （3 ）该酒店取得土地使用权后2 年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50 年，建筑物残值率为0% ： （4 ）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使 用期内，其建筑物价值每年预计减少7 万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在 1008 年6 月 1 日的使用权总价格和地面单位价格 （假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的 10%，其不 动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成，其不动产的综合还原率为7% ；该酒 店建筑物重新建造综合成本为3800 元／F 方米；未来资金贴现率固定设为7% ）。 20XX 年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师 发表日期：2010-9-25 来源：中国土地估价师考试网 A 市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的 三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具 体信息见下袁。 面积：平方千米；价格：元／平方米 绪表 请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）： 1.计算A 市20XX 年各季度各区段居住地价水平值（列出J001 的计算过程，并将全部结果 在答题卡上制作成表格（表格式样如下）； （表格式样） 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009 2.计算A 市20XX 年第一季度各级别地价水平值； 3.计算A 市20XX 年第一季度整体居住地价水平值； 4. 以20XX 年第一季度为基期，并设定基期指数为 100，计算一级地当年各季度定基地价指 数 标准答案： 答题要点及参考答案 1.计算A 市20XX 年各季度各区段居住地价水平值（列出J001 的计算过程， 并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季 度四列）） J001 地价水平值计算式如下： J001 地价水平值= （1200+ 1100）/2=1150 （元／平方米） 各季度各区段地价水平值计算结果表 2.计算A 市20XX 年第一季度各级别地价水平值，列出计算式 一级地价水平值= （1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050 ×0.2 ）／（0.2+0.2 +0.2 ）= 1067 （元／平方米） 二级地价水平值= （675 ×0.6+600 ×1.2 +750 ×0. 6 ）/ （0.6+1.2 +0.6 ）= 656 （元／平方米） 三级地价水平值= （500 ×1+520×1.5 +450×1.5）/ （1+1.5+1.5） =489 （元／平方米） 3.计算A 市20XX 年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= （1150×0.2+1000 ×0.2+1050 ×O.2+675 ×0.6 +600 × 1.2+750×0.6+500 ×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+ 0.6+1+1.5+1.5 ） =596 （元／平方米） 4. 以20XX 年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数 一季度地价水平值= 1067 （元／平方米） 二季度地价水平值= （1150×xO. 2+lOOO ×O.2+1050 ×x0.2 ）/ （0.2 +0.2+ 0.2 ） =1067 （元／平方