房地产成本控制精细化管理研讨会讲义.pptx

房地产成本控制精细化管理研讨会? 工程目标成本的制定、支解与落实? 工程清单招标管理? 工程成本数据库的建立成 本管理理念成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value ,性价比F-function ,产品、功能/性能、服务、收益C-cost, 费用/成本? C下降，F上升? C不变，F上升? C下降，F不变? C小幅上升，F大幅上升? C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本构成? 建造成本=前期+建安+室外及配套? 开发成本=土地+建造+开发间接? 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；§ 成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；§ 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;§ 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场§ 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；§ 成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此， 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可 使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实 际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整 方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制成本管理的阶段（WHEN)—全过程1，阶段? 立项\策划\设计? 发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实? 虚拟：估、概、预算? 现实：合同价、付款、结算价---- 从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容? 立项阶段—成本测算，项目经济性评价? 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划? 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证? 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）? 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核? 竣工阶段—结算、索赔办理成本管理的责任主体（WHO)—全员成本管理的基本方法（HOW)—目标管理1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环项目实施 方案建立目标 PLAN 实际成本（总成本及分项成本）项目实施 DO目标成本（总成本及分项成本）做出调整 ADJUST检查对比 CHECK成本管理的认识过程房地产公司成本管理总体思路 成本管理工作基本面成本目标管理办法供方管理制度招标管理办法合同管理办法成本信息化管理办法变更及签证管理办法付款及结算管理办法其他：材料采购及认价管理；资料管理；预算编制深度要求????????成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：? 目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；? 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；? 规划方案确定后，形成正式目标成本? 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下