物业服务项目房屋本体管理与维护养护 .pdfVIP

物业服务项目房屋本体管理与维护养护 （一）房屋本体维修养护的范围和定义 房屋的保养主要指对建筑本体共用部位或具有共用性质部位及设施进行局部或全部的 养护修复。 房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋 的承重结构部位 （基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、公共 内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道 （管）、电梯、机电设备、本 体消防设施、本体上下水管道、共用防盗监控设施等。 （二）房屋维修保养的分类 房屋修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修工程五类，物业服务中心依据 招标要求，对小修部分及时处理，维修材料费用每月向甲方提报申购，其它则需提报甲方 审批后实施. 1.小修：保持房屋原完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：门窗把手活叶维修、 上下水管道修补、疏通、内外墙、地面开裂抹灰修补、公区常规灯具、水龙头维护更换等； 2. 中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括： 墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗 油漆等； 3. 大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对 共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程； 4. 翻修：指拆除重建； 5. 综合维修：指大中维修工程一次性应修尽修的综合性工程。 （三）本体建筑维护保养流程 1.物业服务中心对公共建筑、设施进行接管验收或初验收后，应对物业范围内的设施 进行统计和建帐管理，填写《房屋本体完损评定表》； 2. 每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，在每年终依鉴定结果制订 第 1页共 16页 详细的房屋本体保养计划的要求对公共建筑、设施进行保养。制定计划填写 《房屋本体维修保养计划》，保养工作填写《房屋本体维修保养记录》； 3. 制定钢结构、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构，工程以及公 用设施的详细维修养护计划和实施细则； 4. 定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用； 5. 编制详细的、符合所称承包物业和项目当地气候特点的房屋及公用设施维修养护计 划； 6. 严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持 久性和完好性； 7. 以养护为目的，维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题立即处理，消除隐 患。 表 1.房屋本体完损评定表 房屋完损评定表 栋号 结构类型 使用类型 建筑面积 层数 交付时间 完好 基本完好 一般破损 严重破损 危险 备注 房屋基础 墙体 梁板柱 屋面防水 地面 外墙面 内墙面 门、窗 井道 楼梯 门、厅、廊 表 2.房屋养护计划表 第 2页共 16页 房屋本体维修计划表 序号 维修明细 频次 维修养护内容 费用测算 备注 制定人： 制定人： 日期：年月日 日期：年月日 表 3.房屋本体维修记录 房屋本体维修保养记录表