2011年北京四合院市场调研报告.docVIP

PAGE 1 2011北京四合院项目市调报告 第一部分 四合院价值所在 稀缺： 量少，不可复制，整个北京市公产、私产、公私合有四合院共20000套左右。目前价高者范围仅限北京素有皇城之称的东城、西城，单价、总价均高；且仅限现存的私产、面积足够大的完整的院落，约4000套左右。 尊贵： 皇城东富西贵之地本身即不可复制，稀有。将之变为个人专属，越是价格贵越珍贵。 投资价值： 因其承载着中国广博的文化内涵，相当于极稀有之艺术品投资、古董的性质，其地段价值不可复制，而同时又具有房地产保值增值的特性。 第二部分 四合院产品特征 个性化极强：非标准化产品，历史背景各不同，一院一面积、一院一特色、一院一环境；500㎡以上为大面积，占30%；800㎡以上超大面积，占10%。 私密性极高：高墙壁垒，独门独院，使其私密性高于别墅。 共有产权：单一产权少之又少，80%以上为共有产权，5人以上共有产权占50%以上，最多共有人达三十几人，通常产权人协商达成一致意见才能出售。 证照情况：多数产品仅有房产证，无土地证。 建筑质量不同：基本分为四类：一是原貌但破旧不能住；二是原貌保存完好尚能居住但需要改造水电；三是原貌经过改造居住较为舒适；四是全新翻建产品。其中原貌产品占85%左右；一、二无卫生间、上下水。 停车情况不同：一是不能停车；二是胡同内可停车；三是新翻建产品院内车库。 周边环境不同：受历史发展影响，很多四合院受现有胡同较窄、周边煤改电变电站、变压器、公厕等影响，难以提升价值；反之使影响小的院子价值更高。 新翻建产品加建地下室以增大功能空间。 第三部分 四合院交易市场特征 交易标的：名为买房，实为买地。面积、单价，均指占地面积。 交易平台：绝大多数通过中介交易，中介费为成交额的3%。 价格确定：个人意愿+中介帮助定价。 付款方式：一次性付款，个别交易可分期付款，但两次付款间隔多数为两三个月，最长不超半年 。 推广渠道：网络，各家中介均在网上详细介绍每院状况。 高额税费：因四合院每院均价值高昂，与销售额相关的税费也非常高，且全部由买方承担。土地出让金、土地增值税、契税、营业税（5年以上免缴）、个税、印花税、中介费等，有营业税的约为总房款的13.5%，无营业税的也达到总房款的8%. 影响价值差异的因素：面积、景观、停车、朝向、风水、新旧程度。除本身面积、新旧外，其它影响价格的三个极为重要的因素分别为： 一是周边大环境，什刹海、景山附近价格更高。 二是交通及停车，胡同过窄不能停车者，价格低。 三是风水，旁边是否有公共厕所、变压器、院落是否方正等均决定是否成交及成交价格。 价值梯级：同等条件下，经专业设计改造的产品价值最大；其次为未改造建筑破旧产品；再次为原有建筑经过私人改造尚可居住但不甚舒适的产品。 第四部分 四合院市场现状分析 四合院分布状况 上世纪90年代，因为城区大规模拆迁，导致北京四合院存量面积严重下降，直至2000年起，得到保护、修复，据目前统计北京市大约存有300万平米左右，其中97%分布在城四区，东城区分布最多为50%，其次是西城区。北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右。 随着四合院的大量减少及北京传统建筑形式保护的重视，四合院稀缺性得到体现，目前主要集中在内城四区。 表1：四合院分布表 表2：北京历史文物保护区规划表 表3：四合院保护区内分布表 四合院供应状况 目前在售四合院大约在330套左右，集中在东城区和西城区。 成交量：整个市场2004年成交25套，2006-2008年每年约60-80套,2009-2010年每年约120套交易。 四合院占地面积以300平米以下为主, 其次为300-500平米，500平米以上供应较少。 供销售四合院市场供应有限：300平米以下及300-500平米占地面积为市场主流，投资变现快；500㎡-1000㎡以上为稀缺户型，市场交易量小，投资价值大，变现慢。 四合院销售及租赁价格 四合院价格的决定因素有很多，主要是地理位置（保护区内外）、面积、新旧程度（原 住或翻建）；另外还有周围环境、配套、历史文化等因素。 价格差异大：180万-4.3亿，甚至更高，一院一价。单价最高16万元/㎡；低者10000 多元/㎡；3-8万元/㎡为主力成交区间。超大面积四合院通常是议价销售。 西城区：最低价1.56万/m2 最高价16万/ m2；主要价格区间3-6万/ m2 东城区：最低价2.44万/m2 最高价15万/ m2；主要价格区间2.5-5.5万/ m2 崇文区：最低价1.92万/m2 最高价8万/ m2；主要价格区间1.5-3万/ m2 宣武区：最低价2万/m2 最高价5万/ m2；主要价格区间2-4万/ m2 表：4四合院主流交易面积均价分布图 四合院租