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管好用好国企土地资产 十八届三中全会关于国有经济、国有资本、国有企业 的不少表述都有新的突破、新的任务，为下一步国有经济布 局的战略性调整、国有资本管理体制和运营机制的完善、国 有企业建立和完善现代企业制度指明了方向。如何不断适应 新时代的市场竞争机制，国有企业制度改革已经成为我国经 济体制改革的核心内容。土地，作为国家对国有企业投入的 重要资产，随着国企改革的不断深入，特别是要对现代企业 制度关于“产权明晰”要求的适应，其管理出现了许多新的 变化和问题。如何在国有企业改革的过程中严防土地资产流 失 ，逐步建立与市场经济制度、现代企业制度相适应的土地资产管理、运营机制 ，是大部分国有企业面临的新的课题。 国企土地资产：由划拨向出让转变 1987 年以前，我国的国有企业用地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地制度。这样的管理制 度根本无土地资产概念：土地作为稀缺资源不能随土地市场 需求进行有效配置，致使大量土地资源闲置浪费；土地产权 被忽略，土地不能作为资产进行转让、租赁、抵押和典当， 土地资产、土地收益大量流失。不仅如此，因企业资金严重 短缺，不能在已有土地上合理开发利用而影响了企业的再发 展，造成了土地资产运作及管理的恶性循环。 至上世纪九十年代初期，对土地资产的概念依然停留在 划拨免费使用的概念中，由于划拨土地使用权不属于企业自 己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用 权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地 上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关 系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应，具体 反映为账目不清楚、产权不清晰，无专门的管理机构对土地 资产进行管理，造成部分土地无产权证书，还有相当一部分 土地被周边农民、其他企业或政府部门侵占，致使企业失去 对土地的实际控制权。 上世纪八十年代末九十年代初 ，随着有偿有限期的城镇土地使用制度的确立及国有企业改革的深入，国有企业的土地管理开始有了一定的变化。在这一时期，大部分国有企业根据国家要求，对划拨用地办理了《国有土地使用权证》， 虽然仍然无法在财务账面上反映土地资产的价值，但已基本做到专人管理，实物账面清晰。与上一时期相比，企业管理者对土地管理的重视程度有所提高，但仍未涉及土地经营的内容，管理及利用方式比较单一，仍存在土地资产受侵害的情况发生。 上世纪九十年代末至本世纪初，工业用地已基本由划拨 向出让方式进行转变，部分国有企业在重组过程中意识到土 地资产可以产生效益，逐步提高了对土地资产管理的重视程 度。但大部分大中型国有企业，由于存量土地较多，土地变 化程度不大，仍未能认识到土地资产在企业改革发展中的重 要性，企业对划拨土地的管理和使用还停留在可以依法进行 抵押的阶段。在这一时期，绝大部分划拨住宅用地进行了职 工住房改革，部分商业用地也随着住房改革的进程而将地上 商铺进行了出售，这一部分土地虽然前期办理的《国有土地 使用权证》的使用权人仍为企业主体，但根据 2007 年 10 月1 日起施行的《物权法》规定，已脱离了企业的实际控制。 国企土地现状：多种使用权类型并存 如今国家的土地使用制度发生了巨大的变化，与企业初 建时期的土地制度存在较大的差异，许多国有企业出现了多 种土地使用权类型并存的情况。以本人所在企业为例，目前 仅工业用地一项，就存在划拨、出让及作价出资几种使用权 类型。其中：部分企业初建时获得的土地为划拨用地；1999 年企业改制后新增或以土地出资进行合资合作的土地为出 让用地；2009 年企业再次进行改制分立时，根据当时的国家政策，部分土地变更为国家作价出资性质。 目前，国有企业的各级领导和工作人员，已经认识到土 地资产一种稀缺的固定资产，虽然在其日常管理上已经形成 了一套行之有效的管理办法和流程，但是土地资产运营工 作，作为市场经济情况下出现的新的工作内容，现在仍停留 在根据行政指令进行确权、变更、租赁等工作，主动性地经 营、怎样去经营做的不够，重视和思考也不够。这中间有划 拨土地不在账面上反映、领导重视程度的原因，有工作人员 专业化程度不高的原因，也有了解国家政策不够、与市场接 轨不够有很大的关系。 为此，国有企业如何在不断适应新时代的市场竞争机制 的同时深化改革，进一步做好土地资产的管理和运营，已经 成为了企业经营发展的一个新的课题。 土地资产经营的思考 经过近十年国家对国有企业用地方式、用地政策的不断改变，企业在适应这种改变的过程中也始终在积极探索。在此期间，有些企业已经迈出了扎实的一步，以笔者所在中央企业的两个下属企业为例：南京 528 厂，在 2006 年通过与地方政府积极沟通，对厂区土地进行整体置换，将位于南京市区内 200 余亩土地置换为开发区内 800 亩土地，获得收益14