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房地产开发企业竞争战略的选择 房地产开发企业竞争战略的选择 摘要：本文认为中国房地产开发企业需要建立自身的竞争战略以应对日益激 烈的市场竞争。因此本文基于迈克尔?波特的理论研究了新形势下房地产开发企 业的竞争战略。 关键词：房地产开发企业 三大竞争战略五力模型 美国学者的理论 美国学者迈克尔?波特(Michael E. Porter )的理论在中国当前的公司治 理中被广泛应用，其中最重要的是五力模型理论和竞争战略理论。波特的五力模 型理论认为一个行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合 起来影响着产业的吸引力。五种力量分别为进入壁垒、替代品威胁、买方议价能 力、卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争。波特的竞争战略理论则包括三大 竞争战略：成本领先战略、差别化战略和专一化战略。 房地产开发行业竞争战略分析 1992年至20XX年，房地业在中国的经济发展中处于非常重要的位置：行业 投资额逐年加大；商品房竣工面积不断增加；行业关联度大。房地产行业自身也 非常繁荣：市场交易活跃；房价逐年上升；甚至出现局部过热。总体来看，这一 阶段中国房地产行业长期以来都处于繁荣周期。大多数房地产开发企业只要遵循 房地产开发的一般规律即可轻松获取利润。但是自20XX年以来，国际经济复苏 缓慢，国内经济增长乏力，房地产市场下行预期不断加重。在这样的情况下，中 国房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场过渡，房地产开发企业间竞争逐渐加剧， 房地产开发企业获取利润的难度逐渐加大。因此，房地产开发企业必须考虑结束 粗放型的经营模式，转而采取基于科学战略竞争思想指导下的竞争型经营模式。 借鉴波特的理论无疑是一个较佳的选择。 2.1房地产开发行业实力模型分析 房地产开发是指从事房地产开发的企业进行的土地开发和房屋建设等行为， 房地产产品的开发需要资金、土地和相应的专业知识的高度集成。房地产开发所 需的专业知识包括两方面：产品商务运营方面涉及市场需求调查、项目方案咨询 论证、可行性研究以及后期的产品运营销售和物业管理等；产品实体开发方面涉 及勘察设计、项目建造、项目监理、工程验收等。总体来看，房地产开发行业并 无太多高新技术含量，技术方面的进入门槛较低。只要解决了土地和资金问题， 那么从事房地产开发就没有什么难度。而土地问题又可以靠资金来解决，所以只 要资金实力雄厚的社会经济组织，都有能力进入房地产开发行业。也就是说房地 产开发行业的进入壁垒较低。 中国国家住房体系设计是这样的：低收入者的住房问题用保障性住房解决； 中等收入及以上者的住房问题要依靠商品住房解决。从全行业来看，能够对房地 产行业产品形成较大冲击的只有保障性住房（如廉租住房、经济适用住房等）、 小产权住房和集资建房。但是第一，大量建设保障性住房可能冲击商品房市场， 因此过于依赖土地财政的地方政府对此消极怠工，尽管地方政府制订了规模庞大 的保障性住房规划，但是实际上保障性住房供应量很少，并且伴随着严重的腐败 问题。第二，国家法律明确小产权房只有使用权没有不享有产权，其交易不受法 律保护。第三，中国政府在20XX年废止了企事业单位集资建房。因此在过去及 未来几年，房地产市场的替代品威胁几乎可以无视。 长期以来，中国房地产市场中房地产开发企业处于强势地位，同时消费者面 对房地产开发企业虚假宣传、随意涨价、劣质服务等处于弱势地位毫无反抗能力。 由于过去20多年中房地产市场产品一直供不应求，房地产开发企业只要稳健经 营都生存的不错。套用波特的术语，中国商品房市场中卖方议价能力超强，买方 则几乎没有议价能力。 随着新经济形势的变化，目前市场上现有的房地产开发企业间的竞争激烈程 度将会急剧上升。中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《20XX房地产开发 企业经营管理蓝皮书》预计，未来三年至少有30%的国内房地产企业出局，企业 总数将由目前的5万家左右锐减到35000家左右。因此，随着中国房地产市场环 境的变化，积极研究新形势下的房地产开发企业竞争战略就尤为重要。 2.2房地产开发行业竞争战略应用 2.2.1成本领先战略应用。成本领先战略是指企业建立起低成本的经营模 式。在市场竞争日趋激烈行业平均利润不断下降、大多数企业面临着亏损的情况 下，具有成本领先优势仍然可以获利生存。房地产开发的过程包括前期投资机会 研究与方案论证、产品规划设计与建设、产品营销与物业管理。成本领先战略要 求在这些环节每一个细节都奉行节约的原则。要提前做好成本规划、成本预算和 成本控制，并且建立相应的成本管理体系，践行成本管理目标责任制，切实落实 好成本控制的目标。比如在前期投资机会研究与方案论证阶段，不要盲目选择所 谓的国际战略咨询公司来为公司做市场研究，要尽量选取性价比较好的市场研究 方案。能自己参与的最好自己参与，这样不仅能够节约大