武汉极地海洋世界项目竞标方案(商业版)课件.pptxVIP

武汉极地海洋世界(商业部分)竞标方案 “商业物业”——本项目开发利润的重要来源， 项目成败的关键环节之一。 面对当前武汉市海量的商业物业供应与急剧萎 缩的市场需求之间的矛盾；面对短期资金回笼与长 期投资回报的抉择； 面对中心商业物业与城郊商业 物业的激烈博弈； 面对销售与招商的互动； 面对旅 游复合地产与商业结合的庞杂命题， 我们需要寻求 稳妥而符合市场要求的解决之道。 项目分析 思考定位 产品建议 营销策略 市场认识 市场 认识 知己知彼，方能百战不殆，让我们先来关注 武汉市商业物业市场的整体表现以及在这个市场 上与我们的项目将会产生直接影响和关联的片区 和项目。 武汉市商业物业市场环境分析 快速启动——————热烈追捧——————理性回归 武汉市商业地产发展轨迹 自2004年以来两年左右的商业地产迅速上升的过程中， 成就了一批大型的热销商业物业，也使市民投资商业地产的 热情一度高涨。 2005年、 2006年期间房地产按揭贷款遭遇多次提息以及 政策调控， 导致商业物业投资回报降低，投资风险增加，市 民投资热情逐步开始回落。 2006年下半年，武汉商业物业市场存在的重销售、轻经 营的现象，随着部分商业项目后期经营过程中弊端的日益呈 现而被投资者广泛关注。 商业物业高额投资回报难以保障的 现实，使人们对商业地产的投资信心大大降低。 使众多大型 商业项目遭受经营困境和后期销售的瓶颈，项目个体销售进 度大大减缓。 商业背景多元依托，根 基差异。 或依托成熟商 流、或依托巨大人流、 或扎堆居民区分别涌现 了一批差异化的大型商 业物业。 商业形式多样， 商业步 行街、集中型综合商业、 专业市场等分别涌现， 最大限度吸纳商业人流、 聚集商业人气。 汉正街商圈、江汉路商圈、 武广商圈、钟家村商圈等核 心商圈升级改造， 核心商圈 焕发新活力； 沌口、盘龙城、 光谷等近郊商圈着力完善居 住区配套，建立区域型商业 中心，给商业地产注入更多 鲜活元素。 多极供给，市场竞争快速加 剧。 中心城区新、老商圈迸 发生机，近郊地带大型商业 地产陆续涌现。 商业地产供给现状 关于价格—— 经历了前两年的火热开发和商业物业价格的迅速上扬， 商业物业价值短期快速释放后， 价格即将回归理性轨道，进 入相对的价格平稳期。 武汉市商业地产发展趋势预测 关于开发量—— 由于受到整体市场需求萎缩以及短期内供应相对过剩的 影响，结合当前政策面对投资类型物业产品的打压倾向， 中 期内整体市场商业物业的供应量受到一定程度的限制，即使 有部分项目先后推出，也多以招商租赁的方式推向市场。 关于经营管理—— 市场上众多经典商业物业的操作案例(如万达商业广场) ，也给予本项目更多的启示：商业项目要立足市场，重销售， 轻经营，是难以维持项目持续发展的。 商业物业要谋求更长 远的发展将会走上重视后期经营管理的方向。 其一：地处近郊地产开发空心地带， 缺乏成熟的 商业氛围作支撑。 本项目处于新旧城区交汇处，被后湖、杨汊湖和盘龙城包围， 缺乏后湖和杨汊湖与城市中心紧密相连的先天条件，同时又没有盘 龙城当前火爆的开发热潮和政策面支撑，当前商业配套和商业氛围 较为缺乏。 片区商业环境分析 武汉28街 20万㎡美式风情商业小镇，是以盘龙城别墅区和居住区为依 托的区域型商业中心，集超市、特色购物、餐饮美食、娱乐、 休闲、养生等商业功能于一体，是盘龙城区域的集中配套区。 商业业态以满足市民生活 需求的社区配套为主；也 不乏武汉28街这样的区域 配套型商业中心项目 住宅开发带动商业发展； 社区商业配套与区域商业 中心并存。 商铺价格整体不高；升 值潜力大；购买群体以 投资人群为主。 片 区 典型项目 中一花园 位于后湖楼盘相对较为密集的中心地带，沿街分布欧式建筑 风情商业步行街区，两排商业街长约1公里，创造了武汉社区 商业街规模之最。 政府对后湖的大力支持， 整体价值得到较大的提 升，商铺价格相应有较 大幅度上涨。 商业业态以满足小区居 民基本的生活需求为主。 距离汉口中心区域较近， 该片区商业基本以社区 配套商业为主。 片 区 典型项目 六合盛鞋城 位于新华下路武商量贩店对面，该项目依托中环、火车站 等对外交通大动脉，吸纳外省外市鞋类批发商户，实现汉 正街老鞋商户的外迁落户。 围绕武商量贩店形成较为成熟 的区域型商业中心。新增商业 除少量社区商铺外，还酝酿有 依赖中环