房地产精装修项目决策管理及技术要点解析.pptx

张老师1房地产精装修的行业特点2精装修的成本控制3精装修的权、责分配4高、低端精装修产品的关注点5房产批量装修的相关合同问题6精装修项目界面划分设计7精装修的几种误区1项目精装前置工作房地产精装项目工程管理2房地产精装项目工艺难点3项目过程风险控制4精装修的一房一验5交付组织与风险管理61房地产精装修的行业特点系统性阶段性组织性专业性管理方面产品方面销售展示批量施工交付使用售后维修房地产精装修的行业特点1A项目：精装立项，竣备交付B项目：毛坯立项，竣备、后改造装修C项目：精装立项，竣备、后改造再装修房地产精装修的行业特点1项目类型营造成本工程品质工期控制销售面积适合项目A项目易控易控易控无拓展高端盘B项目极难非常难控非常难控有拓展刚需盘C项目难控难控难控有拓展控价项目房地产精装修的行业特点1主动控制，容易掌控，需房价、市场环境及土地溢价 支撑，现在 此类项目越来越少。刚需盘综合最难，无成本灵活性，硬活，系统性要求最高；A项目B项目C项目大多是因为限价问题造成的，产品调整，被动改变，问题较多。2精装修的成本控制2精装修的成本控制通过财务模型演算寻求销售竞争、利润、成本、资金、去化率、 项目收益，风险等的平衡点，而达到利益最大化。公司领导、项目财务、营销、工程、成本、精装产品人员通过多 次会议，共同决策。因限价销售，导致精装修备案价业主可查，造成群诉。项目精装修实际成本，占备案价多少合适呢？2精装修的成本控制2精装修的成本控制2精装修的成本控制合约范围、总价控制（目标九五折）；明确工艺；材料品质的可控性；询标法。3精装修的权、责分配技术标准设计施工建安效率标准成本时间人员标准录升离考核培训管控标准制度流程责权产品标准集团城市公司设计、施工、加工类供方归谁管？项目公司3精装修的权、责分配管理标准3精装修的权、责分配管理工具3精装修的权、责分配技术标准4高、低端精装修产品的关注点2.低端精装修产品客户投诉点41.高端精装修产品客户投诉点高、低端精装修产品的关注点42.低端精装修产品客户投诉点高、低端精装修产品的关注点5房产批量装修的相关合同问题房地产精装修管理的项目合约对应——针对性毛坯项目总包与精装项目总包合约是不同的高端精装与简装项目总包合约也是不同的不同标准的精装修合约更是不同的5房产批量装修的相关合同问题5房产批量装修的相关合同问题a.分包管理费的约定 ；c.总分包关联施工，价格差异的约定。5房产批量装修的相关合同问题行业里开发商大多采用的总价包干合同；综合单价、措施费包干，工程量按实结算合同。最低价中标，好的施工企业还能留下来吗？资质高要求，逼得施工企业给不相干挂靠费5房产批量装修的相关合同问题赔偿标准未明确；赔偿谈判流程不利于推进（销售与工程合约）；代人受过的支付、赔付无约定；第三方维修价格不认同，难扣款。5房产批量装修的相关合同问题履约保证金5%（质量3%，工期2%）；分部分项质量问题，过程中纠偏手段乏力；周计划、里程碑进度滞后无合同条款制约。5房产批量装修的相关合同问题每户装表，现场全程带压，定期巡表汇报；现场地面干燥预烧烘干，措施费报价；上门为客户调试，指导使用；地热正确使用及风险告知。6精装修项目界面划分设计房地产批量精装修的界面划分是项目的专用文件，不是通用的；房地产批量精装修的界面划分应是项目合约规划阶段要考虑的；不同的项目，不同的精装修产品，界面划分也是不一样的；界面划分设计，从总包招标阶段工作开始的；尤其是刚需精装 修楼盘。精装修项目界面划分设计6高端精装与简装项目 项目目标是不同的高端精装项目简装精装项目品质 成本项目地板木制品墙纸瓷砖踢脚线石材高端盘甲定乙供、甲供装饰合同中甲供甲定乙供、甲供装饰合同中三方协议刚需盘装修外分包装修外分包无甲供地板分包中装修合同精装修项目界面划分设计6项目内容施工单位建筑土建总包铝合金门窗铝合金单位给排水总管总包安装强弱电总包安装消防消防单位机电分包单位橱柜橱柜单位燃气燃气公司给排 水铝合 金建筑强弱 电界面机电消防橱柜燃气精装修项目界面划分设计61.土建总包界面项目内容土建总包装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目建筑墙体墙体抹灰具体对待地面地坪卫生间防水分清责任烟气道止回阀铝门下塞缝提前进场地热地坪浇捣具体对待地热地坪浇 捣由谁做，看 项目成本及工 期情况，早施 工环境干燥度 好，规避地板 产生霉变。精装修项目界面划分设计62. 总包安装强弱电界面项目内容总包安装装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目强弱配电箱甲供箱内电器墙面管盒预埋强弱电进线分路穿线点位面板安装甲供灯具安装调试刚需盘强弱 电管、盒总 包预埋,穿线 移交；高端 盘剪力墙预 埋盒、管至 顶下。精装修项目界面划分设计3.总包安装给排水界面6项目内容总包安装装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端