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物业基础知识培训 1 n 1、物业：是指已建成并投入使用的各类建筑 物及其相关的设备、设施和场地。 n 2、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。 n 3、物业管理企业：是指具备相应资质条件， 依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务 的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独 立核算、自负盈亏。 第一章 基 本 概 念 2 n 4、业主是指房屋的所有权人。 n 5、 业主大会：由物业管理区域内全体业主组 成，是物业管理区域内的最高权力机构。人数 较多时，应按比例推选业主代表，组成物业管 理区域内的业主代表大会。 n 6、业主委员会：是在物业管理区域内代表全 体业主对物业实施自治管理的执行机构。 n 7、非业主使用人：是指合法使用单位的租客、 分租客或其他人，但不包括该单位的业主 3 (入伙)通知并办理完结相应手续；入住人收 到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相 应手续的，视为入住。 n 9、共用部位：是指结构相连或具有共有、共 用性质的部位、设施和设备，包括——房屋的 承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙 体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙 等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公 共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电 设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水 主管道、共用防盗监控设施等。 n 8、入住(入伙)：是指入住人收到书面入住 4 n 10、管理用房面积：根据《沈阳市住宅小区管 理办法》的规定，开发建设单位应移交住宅小 区时，向小区管委会提供小区总建筑面积0.2% 以上的小区管理用房，其产权属国家所有。 n 11、业主公约:其实质是在合法前提下，以民 事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种 自律性的约束机制。是指由业主承诺的，对全 体业主具有约束力的有关物业使用、维护及管 理等方面的行为。 5 管理的基本特性。 n 2、最基本特点：业主自治自律与物业管理企 业统一专业化管理相结合。 n 3、物业管理的作用： 1)可以确保物业功能的正常发挥，并且延长 物业的使用年限； 2)能够为业主提供优美、舒适、安全的环境； 3)完善的物业管理可以使物业保值、增值； 4)可以促进政府职能的转变，减轻政府的财 政补贴。 物业管理的性质、特点和作用 n 1、社会化、专业化、企业化、经营型是物业 第二章 6 n 4、专业化指由专门物业管理企业，通 过委托合同的签定，按照业主(产权人 )、使用人的意志管理是现代化大生产 分工的必然结果。 n 5、经营型：属性是经营，所提供的商品 是劳务、服务；推行有偿服务、合理收费。 7 n 常规性的公共服务 n 针对性的专项服务 第三章 物业管理内容 n 委托性的特约服务 8 n 房屋建筑主体的管理 n 房屋设备设施的管理 n 环境卫生的管理 n 绿化管理 n 治安管理 n 消防管理 n 车辆道路管理 n 公众代办性质的服务 一 常规性的公共服务 9 n 日常生活类 衣 食 住 行 n 商业服务类 n 文化教育卫生体育类 n 金融服务类 n 经纪代理中介服务 n 社会福利类 二 针对性的专项服务 10 三 委托性的特约服务 11 n 定期收取物业管理服务费 n 小区维修养护专项基金 n 以业养业,一业为主,多种经营的收入 n 依靠政府多方面的扶持 n 开发建设单位给予一定的支持 第四章 物业管理经费来源 12 n 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 n 公共设施设备日常运行维修及保养费 n 绿化管理费 n 清结卫生费 n 保安费 n 办公费 n 物业管理单位固定资产折旧费 n 法定税费 第五章 物业管理费的开支 13 n 1、“服务第一、以人为本”的原则，以上乘 的服务和科学的管理，营造舒适环境； n 2、企业化经营、社会化管理原则。自主经营、 自负盈亏、自我约束、自我发展为指导思想； n 3统一经营、综合管理的原则； n 4、专业化管理与群众性管理相结合原则。业 主自治、参与、业主委员会制度； n 5、契约化原则。 第六章 住宅小区物业管理的原则 14