预售商品房抵押若干法律问题.docVIP

进入公元1998年，种种迹象表明冬眠多时的房地产市场在千呼万唤之下已渐显跃跃之势。新年伊始，中央银行颁布发表：今年支持商品住宅消费及配套服务的贷款规模为1000亿人民币，占计划总额的11.11％，到1998年7月1日，延续40多年的福利分房制度也将成为历史。为配合住房制度改革，国家已允许一切商业银行开办个人住房担保贷款。有人断言，我国城市房地产业是继股票以后狂袭城市的一股飚风。随着国外和港、澳、台本钱的输出，预售商品房合同大量出现，预售商品房抵押贷款也应运而生。由于预售商品房抵押本身的特殊性，更引发了学术界和实践工作部门的广泛观注，因而对这一成绩展开讨论颇具理想意义。 一、预售商品房的担保功能评析 预售商品房，俗称“楼花”，指还没有竣工交付的商品房，是一种特殊的期货，能否将其作为抵押权的标的物？ 抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马共和国末期由裁判官所创制。近古代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐构成。经过考察抵押权的沿革史，及其将来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以致动产也能够有选择地列入抵押物的范围。因而，我们对“抵押物必须是残缺有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。预售商品房虽然还没有建成，但法律对