计算公式一评价房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯.docxVIP

计算公式 (一)评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率 (5-5) 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值 由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率 (5-6) 土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金 由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法) 土地价值=房地产价值-建筑物现值 (5-7) 建筑物现值=建筑物重置价--年贬值额×已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额 =(建筑物重置成本-残值)/耐用年限 当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额 =建筑物重置成本/土地使用权尚余年限 注意：①上述关于年贬值额的公式的基本原理是65 页 2-36。 ②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年 限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的