最新第八章房地产开发用地、看.pptxVIP

第一节 房地产概述;（二）类型按照用途分：

1、商业房地产

2、办公房地产

3、居住房地产

4、工业和仓储房地产

5、特殊房地产

6、综合房地产;二、房地产的特征1、位置固定性

2、数量有限性

3、用途多样性

4、外部影响性

5、使用限制性;四、房地产使用的限制性1、土地权利的设置

2、规划利用制约

3、相邻关系的限制;房地产法概述;二房地产法律体系;三房地产法的原则;四房地产法调整对象;土地使用和房地产开发建设审批关系土地征用关系

房地产市场主体管理关系房地产市场秩序管理关系;房地产法律关系;客体：

物和行为结合而成的房地产物质利益;内容：

1、房地产民事权利义务房地产物权

房地产债权房地产继承权

2、房地产行政权利义务

产生于地政管理关系、房屋管理关系、规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营企业管理关系、房地产公证法律关系;房地产经济权利义务

产生于：国有土地使用权出让关系、房地产税收关系、房地产社会福利和社会保障法律关系、涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系;房地产法渊源;相关性规范

宪法民法经济法–土地管理法、城市规划法、公司法、社会保障法;土地使用权出让制度;第二节 建设用地使用权出让制度;二、土地使用权出让的范围

《城市房地产管理法》第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

三、土地使用权出让的批准权限和宏观调控

（一）建设用地使用权出让的批准

国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，建设用地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。

问题：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位;四、建设用地使用权出让方式

（一）概述

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1、协议出让

协议出让是指出让方和受让方经过协商，就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为。

程序：

（1）申请阶段。

（2）协商阶段。

（3）签约阶段。

（4）履约阶段。; 我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让金不得低于协议出让最低价。

《城市房地产管理法》第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

《物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。;2．招标出让

招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序出让建设用地使用权的民事法律行为。

招标

投标

定标

一般经过开标、评标、决标三个阶段。

签约

履约

3．拍卖出让

拍卖委托；（2）拍卖公告与察看；（3）拍卖的实施；（4）履约。;4．挂牌出让

挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。;五、建设用地使用权的出让年限

（一）建设用地使用权出让的最高年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用

地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

（二）合同约定的出让年限

不得超过法律规定的出让最高年限。

（三）建设用地使用权出让年限的计算

以领取建设用地使用证之日为期间的起算点；划拨建设用地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方约定的时间计算；通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限。;（四）建设用地使用权出让年限届满与续展

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使