房地产评估——成本法.（60页）.pptxVIP

第六章成本法;?“成本”的含义:;二、成本法的理论依据

錄从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。

数从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。;三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤

1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。

2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场

二是该种商品本身可以大量重复生产

3、范丨成本法特别适用弋既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独4设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。;4、步骤：①搜棘纽地产找_本税费利涧②估算重新构建价格

③估算折旧

④求取积算价格+v

，、主音.在现实中，房地

花费的成^^本的

效用有所作用才能形成仆秸。;房地产评仿;—;?;?;二、开发成本

?开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋4设所需姜的i接务角、税金等。

?在理论上，可以将其划分为土冰开岑成本和建筑痴爹邊成本。在实际申，房地严开发成求主姜包括：

?在实际中主要包括下列几项：

?i、勘察设计和前期工程费

数2、基础设施建设费

?3、建筑安装工程费

?4、公共配套设施建设费

?5、开发过程中的税费;三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。;数五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。

无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；

?椿据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发赍是蝻匀投入，则按资金投入分间的一半许息。

?(1)单利计算方法

0投资利息=全部预付资本x利率x计息期O=土地取得费X利率X开发周期+土地开发费X利率X开发周期X0.5

?(2)复利计算方法;六、销售税费

0销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：

数1、销:；税舍及附加：：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。

?2、其池销H税費:应该由卖方承担的交易手续费等。;、开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。

估算开发利润应掌握以下几点：

1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税費

2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。

3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。;第三节成本法的基本公式

一、最基本的公式

成本法最基本的公式为：

积算价格=重新构建价格-折旧

针对对象：

①新开发的土地

②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）

③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）;二、适用于新开发土地的基本公式

＜》新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。

?公式：pl26

新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润;US让.n;W?(l)计算土地取得费

土地取得费=(6+2)万元/亩=120(元/M2)

(2)计算土地开发费1平方公里=1000000平方米

土地开发费=2亿元/平方公里=200(元/M2)

(3)计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年,第2年投入的计息期为0.5年。

投资利息=土地取得费X[(l+利率土地开发费X[(l+利计息期/2_g

=120X[(1+10%)2-1]+200X40%X[(1+10%)1.5-

1]+200X60%X[(1+10%)°5-1]=43.36(元/M2);(4)计算投资利润

投资利润=(120+200)X20%=64(元/M2)

(5)计算土地增值收益

土地增值收益=(120+200+43.36+64))X20%=85.47(元/M2)

(6)计算土地价格

土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益

=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/M2)

(7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为：

土地使用权价格=512.83X[14/(