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商业部分

商业部分

项目定位和营销思路建议

学习参考

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营销策划中心

2016年1月

目 录

一、项目概况

二、项目SWOT分析

（一）优势

（二）劣势

（三）机会

（四）威胁三、初步定位

（一）业态定位

（二）形象定位

（三）功能定位

（四）运营建议四、营销思路建议

（一）销售思路

（二）招商建议

一、项目概况（原规划定位）

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏

荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，

中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项

目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，

商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、

餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13

层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管

委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环

境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中

境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、

宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，

打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。

一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、

大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精

品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平

方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻

松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。

生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中

心（规划）。

银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。

学校：振兴小学、育才中学。

生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。

交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，

班车间隔8-15分钟左右。

二、项目SWOT分析

（一）优势

地段优势：扼守兰溪西大门，坐拥兰溪经济开发区中心点；

交通优势：位于交通主干道创业大道上，交通便利，直达市中心及各乡

镇。

规模优势：总建筑面积约18万平米，是一个集住宅、商业、酒店、公寓、影院、超市、餐饮、娱乐为一体的一站式商业综合体。

配套优势：周边医院、学校、物流、银行、农贸市场等配套设置一应俱全。

客流优势：周边聚集众多住宅小区、行政村、工厂厂区，有400多家工厂企业，其中有10多个千人以上的大厂，客流量较大，保证了项目运营时的客流需求。

（二）劣势

项目位于城乡结合部，距市中心有一定距离，作为城市商业综合体，中高端消费群体明显不足。

主力商业项目定位及启动较为缓慢，对本项目的整体开发与去化有一定影响。

街区定位不足及主力商业楼层业态说明不够规范。

运营管理体系及未来项目发展方向不明确。

培育市场的商业氛围不足。

（三）机会

如项目进行统一规划、统一招商、统一运营，有效提升项目的产业价值，易于进行划行规市，便于后期招商和管理。

项目的规模优势，尤其是大体量的商业综合体，可填补该区域内商业空白，促进该区域内的产业升级及生活消费汇聚。

不同户型和街铺形态，可满足投资客和自营客的多种需求。

周边3公里范围内商业配套功能业态零散、类型不完整，缺乏统一管理，难以满足周边居民生活娱乐需求，对本项目而言是一