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房地产企业信用债违约与预警分析——以“16泰禾03”债券违约为例

摘要

自2000年以来，房地产行业随着经济的增长而迅猛发展，甚至一度成为我国经济

的支柱行业。蓬勃发展之时也暗藏着巨大的泡沫，随着2016年我国房住不炒政策的推

行以及房地产市场的饱和，房地产行业逐渐降温，背后的问题也就暴露在市场面前。我

们也都知道房地产行业是一个高周转，重现金流的行业，因此举债成了地产公司高速运

转、扩张时重要的融资手段。同时，我国的债券市场也是蓬勃兴旺发展，举债规模以及

企业数量都呈现出井喷式的增长。自刚兑被打破，地产企业存续债陆续出现展期，甚至

违约等失信行为。

本文选取的违约主体泰禾集团集合了房地产行业、民营企业、上市公司以及地方企

业等属性，并且是千亿俱乐部的一员，具有代表性。以泰禾集团2021年5月25日“16

03

泰禾”债券违约事件为例，通过探究其缘由，得出启示，最后给出政策建议。在进行

原因分析时从宏观和微观两个角度，宏观经济、政策环境、财务状况、经营管理四个维

度对其进行分析。并搭建了房地产企业债券违约预警模型。模型以修正的适合我国房地

产企业的Z-score模型为基础进行财务状况预警，在此基础上分析企业的经营管理状况、

行业环境与宏观环境，从而得出四维度预警模型的预警结果，最后对预警模型的预警效

果进行了验证。

文章最后总结了“16泰禾03”违约的案例启示。同时对房地产企业、监管机构和

投资者分别提出建议。对企业来说，其一要提高风险防范意识，针对企业内部的财务指

标建立模型，进行规范合理的风控。其二要提高对宏观形势的前瞻能力以及应急处置能

力，降低因系统性风险给企业带来的冲击。其三是增强员工的管理，提升高层的稳定性，

维持企业的稳健运作。对监管层而言，首先要完善企业的评级制度，对发债企业以及评

级公司双方都应进行规范，增强评级结果的客观性。其次要强化债券募集事后监管，资

金募集成功并不是债券融资的收尾，要加强资金运用的监管。对于投资者而言要提高风

险识别能力，加强金融投资知识的学习。

关键词：债券违约；预警体系；房地产企业；修正Z-score模型

I

目录

目录

1绪论1

1.1研究背景1

1.1.1债券融资规模剧增伴随着刚兑被打破1

1.1.2地产行业下降周期与经济不景气同行2

1.2研究意义2

1.3相关理论与文献综述3

1.3.1相关理论3

1.3.2文献综述4

1.3.3文献评述5

1.4研究框架5

1.5研究方法6

1.6创新点6

2我国房地产企业信用债券违约分析8

2.1债券市场违约特征8

2.1.1违约规模8

2.1.2评级分布9

2.1.3企业性质9

2.1.4行业分布10

2.2房地产企业违约成因分析11

2.2.1宏观层面11

2.2.2微观层面14

3房地产企业债券违约预警体系的构建16

3.1房地产企业Z-score模型的构建16

3.1.1Z-score模型介绍16

3.1.2Z-score模型的修正16

3.2预警维度的确立21

3.3预警要素的选择22

3.3.1宏观经济22

3.3.2行业环境22

3.3.3财务状况23

3.3.4经营管理状况24

3.4预警体系的构建与评判24

4“16泰禾03”债券违约案例分析26