融创上城定位销售方案课件.pptxVIP

融创上城营销定位及2006年营销推广;区域特质决定了楼盘的气质！;重新认识高新技术产业开发区！！;高新区——高新技术产业开发区;区域优势：——高新技术企业云集;区域优势：——国家重点高校及高科技研究所林立;;结论——高新区吸引着哪些人？;生长在高新区的融创上城！;融创上城的气质;融创上城得到了那些人的认可;来自融创上城俱乐部会员的调查;年龄结构分析：;家庭收入分析;企业员工：一汽员工、私营业主；其中经理级员工（包括私营业主）能占一半强，其他是利润很丰富的专业口。

公务员：政府官员，主要是朝阳区与高新区的各部门领导

专业职员：这里说的专业人员包括医生、大学教授、银行职员、会计师、工程师、军人；这里面大学教授和银行职员比例占的比较大。

从其职业细分来看，俱乐部会员的职业是国际上现在比较认可的几大职业，随着中国与国际接轨越来越紧密，这些职业的收入情况也越来越高，同时他们又都是经过高等教育的一群人，是社会前进的原动力，他们的喜好将决定其所在城市发展的趋势，具有代表性，社会学家称其为“中产阶级”;爱好分析：;结论：——融创业主特征;融创潜在目标客户的定位;融创业主与潜在目标客户群认可什么？;融创业主与潜在客户真正认可的是：;全盘销售任务及营销费用;2006年营销推广节奏及营销组合;知己知彼，百战不殆！;2006年上市的竞品项目情况：;项目名称;备注：（其他潜在竞品项目的相关情况）;1）竞品项目上市时间分析：

由竞品项目上市时间可以看出：2006年竞品项目上市的时间大多集中在6、7月份，这种上市时间的选择是根据长春房地产市场的传统市场周期所决定的。

在这个时间段内，会有大量的竞品项目在市场上集中供应，从而加剧了市场的激烈竞争。根据这种情况，建议将本项目产品的上市时间进行相应的调整，以避开这段市场激烈竞争期。;2）竞品项目上市面积分析：;3）竞品项目上市产品分析：

2006年竞品项目上市产品类型多层、小高层、叠加别墅、联排别墅等均有较大的供应量。

由于本项目的产品线拉的较长（主力产品形式包括多层、叠加别墅、联排别墅等），所以这些竞??项目的产品类型对本项目各类产品构成了市场层面的竞争；

这样就要求在营销推广工作在突出我方产品卖点、强化自身项目整体附加值、自身产品差异化等方面加强思考力和执行力。;4）竞品项目销售均价分析：;根据以上的竞品项目的不同产品销售定价情况，可以对我方项目不同产品的定价策略提供一定的参考依据，然后充分结合

我方项目的成本构成，制定出相应的产品价格。这样，可以避免我方项目产品定价的盲目性，使我方产品定价更贴近市场价格水平，保证在价格方面的市场竞争优势。;产品线细分：;二期叠加产品：该类型的产品，对于一期叠加产品完成了全面的提升，使其产品力全面提高，户型设计更加合理，单体面积放小，这些都使其可以成为2006年迅速销售的一个特性。

二期联排产品：该类产品与二期叠加产品一样，产品力全面提高，全面继承了一期联排产品的优势，这些也都使其可以成为2006年迅速销售的一个特性。

二期双拼产品：该类产品无需多述，拉升项目档次的产品，该类产品市场前景极其看好，销售过程中把其做为拉升项目利润的产品即可。

根据上述关于产品的分析可以分析出必须在各类产品的上市时间、推盘节奏、对应措施等方面进行缜密的工作安排，如何将不同产品进行有效的连接从而完成整体的销售目标是我们全年营销工作的重中之重。;根据上述关于产品的分析可以分析出必须在各类产品的上市时间、推盘节奏、对应措施等方面进行缜密的工作安排，如何将不同产品进行有效的连接从而完成整体的销售目标是我们全年营销工作的重中之重!;价 格 策 略 体 系;一期产品销售分析;联排别墅产品;联排别墅产品开盘均价为5115元，04年销售均价为4965元，05年销售均价为4753元，下降4.27%，月均销售8套。从以上图表可以看出，自05年3月开始销售情况持续稳定均在10套左右。;叠加别墅产品;叠加别墅产品开盘均价为4235元，04年销售均价为3761元，05年销售均价为3865元，上涨2.77%，月均销售6套左右。从以上图表可以看出，叠加别墅产品销售均价较稳定，价格波动幅度在100元左右，成交情况较平稳。;叠加B1产品;叠加B1产品开盘均价为4158元，04年销售均价为3910元，05年销售均价为3950元，从以上图表中可以看出该产品在开盘4个月时间内完成87.5%的销售比率，且产品价格稳定，说明该产品在市场中的认可度较高。;平层公寓产品;平层公寓产品开盘均价为2955元，04年销售均价为2891元，05年销售均价为3039元，上涨5.12%，月均销售10套左右。销售情况平稳。;各产品销售速度及均价对比;二期产品价格建议;价 格 制 订 原 则;营销推广思路及策略;3、项目销售节点及销售策略预期：;策