房地产项目建议书房地产目建议书.pptxVIP

房地产项目建议书;目录;一、项目简介;（七）、周边环境：西边舵落口居住群已形成、北边东西湖新区已形成、东南为古田一路老片区。

（八）、交通状况：自三环线舵落口或古田二路下线到项目仅数百米；古田一路正在进行联通三环的建设，计划年底通车。城市轨道和城际轨道竹叶海均有站点。

（九）、配套情况：

1、购物：现项目到舵落口或古田购物步行仅15分钟，宜家超市建成后跨出家门即可到宜家购物。

2、休闲：项目与竹叶海公园仅一路之隔跨过天桥即可进入。

3、学校：项目距古田片区小学、中学步行仅15分钟。

4、医疗：项目群规划有社区医院，到同济、协和15分钟车程。

5、金融：舵落口、古田片区遍布金融机构。

6、其它：水、电、液化气、电话、电视、网络、给水、排污等，由政府或运营商接至项目红线或入户。3000亩文化区内规划有3条线路公交车总站。;二、项目优劣及风险和机遇;（三）、项目风险：

1、楼盘滞销的风险

（1）楼盘滞销的原因

a、价格过高

b、户型不合理

c、传统观念不认同

d、宣传推广不利

2、传统观念不认同项目片区的风险。

a、历史观念不认同

b、对现有改变宣传不到位

3、全国楼市普遍大跌的风险。

a、市场自然因素

b、政策调控因素;（四）项目机遇

1、土地成本低的机遇

2、项目周边环境基础条件好的机遇

3、项目交通条件短期内有重大改变的机遇

4、周边新建项目促进本项目价格升高的机遇

5、项目周边现阶段无高档住宅的机遇

6、城际轨道交通加大客源区域半径的机遇;（五）、项目卖点：

1、千亩水面—择水而居：项目周边有水面千余亩，符合先贤择水而居的思想（详见公园现状1-18）。

2、千亩绿地—私家花园：竹叶海公园绿地千亩如同私家花园(详见公园现状1-18）。

3、未来世界—法国风情：法国投资未来世界风情建筑凭窗眺望，参观游览举足可至。

4、马戏表演—惊险刺激：马戏团项目界址相连，随时随地观赏马戏团表演。

5、婚庆专区—日日喜庆：婚庆一条街项目咫尺之隔，日日可见婚庆盛典。

6、风情食街—食遍天下：世界风情食街，遍尝各国风味。

7、假日出游—异常轻松：城际轨道交通相邻，轻松出行。

8、购物采购—非常便利：宜家超市为邻，购物便利。

9、轻轨站点—通达全市：城市轨道交通竹叶海站。;三、开发思路和策略建议;四、项目定位;2、小高层、高层：2009年4季度武汉三环内高层、小高层均价为7000元/平方米，2010年1、2月均价为6300元/平方米。项目周边同类均价为

4665.16元/平方米。东西湖片区均价为5150元/平方米。项目周边均价低于平均水平的原因是，楼盘大部分在三环外软硬配套不完善、加上交

通不便和周边环境差；以及土地级差所造成的。现三环线开通周边房价在开年房价下滑的情况下已开始上升，特别是东西湖片区3年平均房价上升了近2000元。故项目周边三环内房价可望在2年内接近全市平均水平（详见周边房价调查表）即升幅20-30%。另项目周边环境大大优于调查楼盘，同等结构和建筑标准的相同户型售价应高于调查楼盘500元左右。加上低碳、节能、环保理念的注入其利润空间应加大300

元/平方米，加上理念注入成本500元左右/平方米，其价格应再提高800元/平方米。综上，项目高层、小高层平均价定为

（4665.16+5150）/2×1.2+500+300+500=7189.09元/平方米。

3、价格修正：为确保项目具有较强抗风险能力，对两会后房价下跌的可能性和项目区域楼价赶上全市平均水平的速度估计过快的可能性加以考虑，对比较法确定的价格进行下调20%的修正。即独立别墅

17636元/平方米、联排别墅96000元/平方米、按独联比例为1：2计算，别墅均价为12285元/平方米；同上、高层小高层的均价为5751.27元/平方米。为均价数字吉利别墅确定为12288元/平方米，高层小高层确定为5758元/平方米。

4、收益还原法价格定位：略。;五、成本分析;门窗，防盗门防火门，天棚及内粉为混合砂浆，外墙面砖及涂料的标准价943.59元/平方米的基础上（详见武汉建筑工程平方米造价表），调高200元/平方米用于注入节能、低碳、环保理念和提高外墙及门窗标准。另调高190元用于电梯、消防、智能化费用。另调高70元/平方米用于会所、物管中心、幼儿园、大门建设费用，其平均建安成本为

943.59+200+190+70=1403.59元/平方米。

3、高层：1750元/平方米

在标准价1079.11元/平方米的基础上，调高小高层调高项目外再调高190元/平方米用于结构变化、高速电梯、供水、供电、地下、门厅等工程建设费用，故其平均建安成本为

1079.11+200+190+70+190=1729.11元/平方米。

4、高层小高层平均建安工程费：

按高层小高层1.5：1的面积比例，平均工程