房地产之中长期②：日本：泡沫破灭的教训.pdfVIP

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目录

一.概况和作用逻辑：日本是唯一地产崩盘的发达国家，战后经济快速赶超和金融自由化催生泡沫1

1.1国际比较视角下日本地产情况：历史趋势、当前水平1

1.1.1历史房价走势：大起大落，泡沫破灭后房价一去不返1

1.1.2当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，日本房价处于较低水平、房价收入比处于中等水平2

1.2作用逻辑：战后日本经济快速赶超和金融自由化催生地产泡沫，而泡沫破灭又直接导致“失落20年”4

二.经济产业：日本战后经济快速起飞，产业实力曾一度赶超美国，但1991年不动产泡沫破灭是由盛及衰的分界点6

2.1发展阶段：①战后经济起飞-②产业转型-③泡沫破灭长期停滞-④安倍时代缓慢复苏四个阶段，经历两次增速降

档，对应两次房地产调整6

2.2产业追赶：在美国主动产业转移之下，日本完成重化工业体系建立，一度成为世界最先进的工业国家7

2.2.1重启和转型：1980s日本制造业实力赶超美国，汽车家电半导体产量居世界第一7

2.2.2贸易出口：1980s贸易顺差快速扩大，是后续汇率战的直接原因10

三.货币信贷：政治金融地位与产业的强势竞争力不匹配，日元被迫升值是地产泡沫的间接导火索12

3.1货币政策：1980s中后期日元快速升值使得当局被迫长期维持低利率12

3.2金融信贷：大量冗余信贷涌入地产行业13

四.地产泡沫：低利率使泡沫不断累积，而“史诗级”泡沫破灭危及到金融稳定，进而拖累经济出清15

4.1量价回顾：两次调整，以1991年泡沫破灭前为顶峰，呈倒V型15

4.2泡沫的累积：房地产信贷显著增长是拉动地产的直接原因16

4.3泡沫的破灭：加息、限贷、地价指导/税，货币信贷与土地政策重拳击溃泡沫18

4.4泡沫的后果：大量不良债权处置滞后，危及金融体系稳定，经济负重难行陷入长期收缩19

五.日本的教训：监管意识存在历史局限，对外汇率决策缺乏独立性23

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图目录

图1：主要国家房价走势分化2

图2：全球主要城市房价和房价收入比-按中心区房价降序排列3

图3：日本战后经济的发展主线4

图4：日本战后4个发展阶段的经济、货币、城镇化、地产概览7

图5：19世纪末以来的日本工业化进程和GDP三大产业情况8

图6：日本纺织产业出口在1950s达到巅峰9

图7：日本钢铁产业在1970s进入世界前三9

图8：日本汽车产业在1980s世界第一9

图9：日本信息产业优势在1990s逐渐丢失9

图10：日本经常性账户从1981年至今持续保持盈余11

图11：美国对英、法、德、日、韩、中国大陆的贸易差额11

图12：地产泡沫产生到破灭日本央行货币政策12

图13：日元两次升值1977-78、1985-87年13

图14：1980s中后期日本处于低通胀环境13

图15：日本银行业的制造业、房地产、建筑业、居民的信贷余额和占比14

图16：1950年以来日本城镇化、地产量价情况16

图17：日本银行业整体房地产贷款增速及房地产企业、个人住房贷款余额情况17

图18：日本银行、住专、其他非银金融机构的房地产相关贷款余额情况18

图19：1980年后东京圈、大阪圈的地价指数走势（1980年100）19

图20：泡沫破灭后“失去的二十年”的经济情况20

图21：泡沫破灭后日本不良贷款率与僵尸企业比率22

表目录

表1：主要国家城市的房价、房价收入比、人均GDP和居民杠杆情况3

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