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研究报告

（2024年第1期总第33期）2024年1月3日

消费基础设施REITs：特点、机遇及展望

不动产金融研究中心

郭翔宇余健常玥

【摘要】本文从近期广受市场关注的消费基础设施REITs（不动

产投资信托基金RealEstateInvestmentTrust,简称REITs）出发，

深入对比分析已获批的四单消费基础设施REITs底层资产情况，并结

合我国存量商业不动产现状和海外成熟REITs市场情况，对C-REITs

市场未来进行展望。

我国公募REITs自试点以来快速发展，目前已步入常态化

发行阶段，截止2023年11月30日，发行规模已超1000亿元。

今年三月份，国家发改委发文将公募REITs扩容至消费基础设

施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场

景的消费基础设施发行基础设施REITs；中国证监会也于10月

进一步正式发文明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费

基础设施纳入公募REITs范围。

此后仅约一个多月的时间，首批申请的四单消费基础设施

REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消

费REIT以及嘉实物美消费REIT）先后正式获得中国证监会准予

注册的批复；此外，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费

REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。

本文从近期广受市场关注的消费基础设施REITs出发，深

入对比分析已获批的四单消费基础设施REITs底层资产情况，

并结合我国存量商业不动产现状和海外成熟REITs市场情况，

对C-REITs市场未来进行展望。

一、项目概况：底层资产成色优质，经营稳健保障收益

根据四单REITs招募说明书草案（封卷稿）资料对比，其

主要存在以下特点：一是底层资产地理位置优越，区位优势明

显；二是基础资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力；三是

项目原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显。

（一）底层资产地理位置优越，区位优势明显

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从城市能级来看，四单REITs均位于强一、二线城市，分

别为北京、长沙、青岛及杭州，城市消费需求较为强盛，人口

均超千万，未来城市发展增长潜力强劲；从项目具体所在区位

看，已获批的几单项目均位于所在城市区域内核心商圈辐射范

围内，如华润青岛万象城所在的香港中路商圈是青岛唯一的市

级商圈，印力杭州西溪印象城所在的大城西商圈和金茂长沙览

秀城所在的梅西湖商圈均属于所在地的新兴商圈，优势区位将

为其为未来可持续现金流提供强有力的支撑。

（二）底层资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力

目前已获批的四单项目底层资产运营时间均在5年以上，

运营时间较长，项目成熟、现金流稳定。根据REITs招募说明

书，截止2023年6月，华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、

中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT的出租率分别为

98.36%、98.49%、99.2%、88.71%，其中嘉实物美消费REIT是

以超市为主力店的社区型商业模式，随着宏观经济的回稳以及

自身积极招商，嘉实物美消费REIT出租率也有望进一步提升。

此外，值得注意的是，嘉实物美消费REIT本次在风险缓释措施

中还增加了收益“保底”条款，即原始权益人针对首次发售的

底层项目未来5年内的可供分配金额做出补偿性承诺。这是我

国REITs市场首次引入“保底”协议条款，一定程度体现了原

始权益人的信心和决心，也为后续项目发行提供一定的参考。

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（三）原始权益人运营管理能力较为突出，产融结合能力

初显

目前已获批的四单消费基础设施REITs原始权益人分别为

中国金茂、华润置地、印力集团及物美商业集团，均在商业地

产领域深耕多年，具有较强的运营管理能力，同时其旗下资产

类型也十分丰富，遍布各能级城市，也为后续资产扩募奠定一

定的基础。而