久谦-中国房地产市场研究_report_CN version-20160906.pptxVIP

房地产市场研究二零一六年八月久谦咨询

在过去两周，我们一共访谈了23位行业专家，涵盖新房、二手房、开发商与房产平台四个领域；而且对45位二手房经纪与30位新房经纪人进行了调研行业访谈二手房新房经纪人调研开发商与房产平台行业访谈类别某中介其他中介新房经纪人282二手房经纪人1134上海链家，战略总监，刘先生南京房多多，新房总经理，王先生（3次）北京链家，新房区域销售总监，马先生（2次）成都中原，运营经理，王先生北京某中介，区域销售总监，张女士（2次）北京爱屋吉屋，丰台片区经理，郝先生南京房多多，运营总监，何先生成都链家，数据管理专员，何先生上海爱屋吉屋，运营总监，王先生杭州某中介，销售总监，郑先生武汉爱屋吉屋，区域经理，赵先生广州万科，营销策划经理，叶先生（2次）深圳恒大，销售策划经理，马先生（2次）杭州招商，营销总监，毕先生（2次）成都门里，营销总监，符先生（2次）无锡华夏，营销总监，王先生（2次）杭州新浪乐居，营销总监，施先生（2次）资料来源：久谦咨询对十个城市（北京、上海、深圳、成都、广州、武汉、南京、杭州、大连、西安）共45位二手房经纪人进行了调研对十个城市（北京、上海、深圳、成都、杭州、武汉、南京、潍坊、无锡、桂林）共30位新房经纪人进行了调研杭州Q房，区域经理，陈先生上海中原，地产分析师，王先生潍坊乐万家，新房总经理，徐先生（2次）武汉链家，区域经理，何先生深圳中联，布吉片区运营总监，武先生深圳某中介，销售总监，宋先生

核心观点总结垂直门户广告团购券业务渠道分销端口业务经纪业务与整体市场预期比较超出预期符合预期低于预期新房业务二手房业务宏观市场分析平台流量分析新房市场：随着若干针对领先城市的调控新政出台，上半年一线城市新房成交量整体趋于稳定；二三线城市同比去年仍保持较高增长二手房市场：一线及领先二线城市上半年二手房市场同比去年继续保持总体增长态势，而普通二线及三线城市二手房市场仍处于较为平稳的态势，整体稳中带涨监测发现自2015以来整体领先平台流量趋于稳定，行业第一梯队依旧持续维持各自的领先优势，较第二梯队平台领先优势明显（主要第一梯队平台包括：搜房、乐居、安居客以及搜狐焦点）上半年以来，整体垂直门户广告市场规模缩减，主要原因有：1）开发商广告投入比例随房市波动而上下浮动，上半年由于房市的火热，开发商整体开始缩减广告投入，未来若房市降温，广告投放占比或将回温；2）开发商逐渐将营销费用投放向渠道分销迁移，一定程度上减少了垂直门户广告的投放比例尽管整体垂直门户广告市场萎缩，搜房仍旧维持其在垂直门户广告行业中的领先地位，源于：1）线上流量优势；2）品牌影响力；3）与开发商建立的长期合作；4）专业产品服务体验团购券市场持续萎缩，大量主要开发商开始相继叫停团购券业务的使用；中小开发商也逐渐缩减团购券业务的使用比例搜房虽在市场中仍旧保持领先地位（源于先发优势），但由于市场进入门槛低，随着近年来新竞争者增加，搜房在团购券业务市场所面临的竞争愈发激烈上半年以来，搜房渠道分销业务增长态势良好，在其业务主要开展城市今年二季度业务涨幅达到20-80%不等源于渠道分销模式的带客成交转化高、效果明显，开发商正持续增加其在渠道分销模式的投入比例搜房凭借其将线上流量转化至线下带客的优势，广受开发商认可；搜房未来在该业务上能否持续保持领先主要取决于搜房是否可以通过运营优化及产品创新，以持续提升当前的线上导流至线下的转化率搜房由于自营二手房经纪业务的开展，在与其他中介联动合作层面存在瓶颈（房多多模式）；未来若需要进一步深耕联动模式，搜房需要妥善处理、维护好与其他中介的关系端口业务中，安居客（共计~24.5万经纪人）依旧保持领先位置，而搜房（共计~24万经纪人）近半年来追赶速度显著，目前在经纪人规模上与安居客差距已较小搜房通过不断修复与线下传统中介间的关系，经纪人搜房端口使用率整体回升明显（尤其是大中介），业务上升势头明显2016年第2季度二手房经纪业务处于战略性调整阶段搜房所进行的若干战略性调整（如：提高佣金、经纪人裁员等）一定程度上导致其在不同城市的交易量出现15%-70%不等的下滑搜房需要提升房源获取能力以及专业服务质量以与传统线下中介进行竞争

平台流量分析II宏观市场及竞争分析I新房业务分析III二手房业务分析IV

随着针对领先城市的若干调控新政出台，2016年上半年一线城市新房成交量整体趋于稳定；而二、三线城市同比去年仍保持较高增长资料来源：Wind数据库；行业访谈；久谦咨询新房成交量*一线城市二线城市**其他城市万元/平方米新房成交均价*万元/平方米万元/平方米万套万套万套房产市场概览52016/7132015/702016/1242015/102015/7102015/120161062015/120