最高法院未经村民会议讨论决定,村委会出租集体土地是否有效(附相反案 ....pdfVIP

最高法院：未经村民会议讨论决定,村委会出租集体土地是否有

效（附相反案例）

来源：民商事裁判规则

作者：唐青林李舒杨巍

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阅读提示：村委会能否将其所有的集体土地出租给他人？未经村

民会议讨论决定租赁合同是否有效？最高法院认为，该等事宜涉及全

体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨

论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。

裁判要旨

村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，

违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。

案情简介

一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村

联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公

司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联

合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为，案涉合同未经村民

会议讨论决定，是无效合同；文柏池在整个投资过程中取回的款项已

超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉

案土地的投资款。广州中院判决：驳回文柏池的诉讼请求。

三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民

委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效

力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。

四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回

文柏池的再审申请。

裁判要点

法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的

案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和

国村民委员会组织法》（1988年通过版，已失效）第十一条关于“涉

及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的

规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经

村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，应当要求

村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保

租赁合同有效。在村委会提供该文件之前，当事人不应向村委会支付

租金，避免遭受损失。

二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，请参阅公众

号民商事裁判规则2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出

租集体土地用于非农建设》。

相关法律法规

《中华人民共和国村民委员会组织法》（1987年通过版，已失效）

第十一条村民委员会向村民会议负责并

报告工作。村民会议由村民委员会召集和主持。

有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会

议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必

须提请村民会议讨论决定。村民会议有权撤换

和补选村民委员会的成员。

《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年修订版）

第二十四条涉及村民利益的下列事项，

经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享

受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集

体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业

的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）

土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的

立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；

（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）

以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；

（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定

的涉及村民利益的其他事项