20160613 长租公寓市场分析.pptxVIP

在长租公寓市场三种主要模式中，好房应进一步考虑B2B2C和C2B2C两种模式B2B2CC2B2C定义代表企业资料来源：专家访谈；文献检索；团队分析市场份额盈利性核心能力/好房匹配房源来自企业，既包括较大规模的地产（如成栋物业），也包括二房东运营方包租后再转租给个人房源由个人所有，运营方直接或间接从个人获得房源，再以整体转租或拆分出租给个人建议好房考虑模式20%-25%随着中间企业规模的扩大，目前由二房东贡献的房源可能去中介化转变为个人70%-80%个人房源基数庞大，未来仍将占据出租屋市场主要供应方领先企业（如魔方公寓）单个项目投入2-5年开始盈利领先企业（如自如友家）初步达到盈亏平衡核心能力：对接企业客户、优质房源识别及开发集中管理租后服务及衍生服务开发大规模低成本资金核心能力：对接大规模个人客户及房源识别能力分散式提供租后服务系统管理能力B2C房源由房地产商或政府所有，由其直接行使租赁权并出租给个人小于5%未来随着房地产企业去化及地方政府民生工程考虑有进一步提升空间最大部分来自持有物业享有的增值空间，项目单独运营利润率可能达到~20%核心能力：主要在低成本获取优质原始物业的能力好房匹配：模式重，与好房发展思路及平台流量资源不匹配，不建议考虑12业务模式

链家自如友家依托自身积累以“重模式”推动C2B2C业务；好房可逐步积累交易数据并提高平台撮合能力，为中长期进入做准备链家自如友家依赖于其中介业务基础开展C2B2C业务线下看房签约支付房源销售租后服务租客退租后，再次定价出租依赖于独立线下收房团队基于经验的人工判断收房完成后有首单奖励，但后续首次出租情况与收房人激励挂钩自建团队，提供保洁及常规维修服务自建设计团队，装修团队自招或供应商提供；标准化装修流程由收房到产品上架7-20天房源装修、改装房源选择与定价房源获取去化流程完全依赖线上系统（房源信息系统、展示及签约系统）链家由2011年开始涉猎长租公寓市场，成立自如友家事业部，由北京市场开始深耕，2014年底开拓上海提前控制二手房房源及客源是其根本战略目的，目前拥有8万套房源，累计服务50万租客初步达到盈亏平衡点，并于2016年6月于链家独立拆分链家门店待租物业信息，小区物业、居委会信息好房需依托线上重新构建租房流程及系统链家依赖其现有庞大的线下中介团队及二手房中介经验建立一套前期收房重线下/人力，后期标准化运营流程的业务模式好房不具备线下团队基础及运营经验，需重构业务流程：房源：创造口碑，由业主自主上传房源信息、平台信息购买与寿险人员拓展，综合广聚房源收房定价与签约：构建基于大数据的定价框架初选，招募少量线下收房团队，依托定价系统与专家估价，完成收房流程并提升效率后端服务：开放式平台，拓展延伸服务场景，吸引增值服务运营伙伴资料来源：专家访谈；团队分析初步1业务模式

青客及魔方依托政府及房地产物业破局，打造集中公寓B2B2C模式主要依赖从政府及房地产企业拿房源的能力，好房可考虑利用开发商资源切入，或可针对B端提供全套解决方案资料来源：专家访谈；团队分析2好房可考虑自建或打造B端平台好房具备与大型房地产企业或政府的谈判能力，可考虑在前期拿下某单栋物业，自主运营打造租房旗舰项目，积累一手运营经验，为后期朝C端拓展做准备同时也可以依托好房平台，针对B端提供全套解决方案金融资源：为B端提供项目融资及消费者金融产品去化渠道：依托好房的消费者流量资源去化系统管理：输出库存管理、消费者管理等系统线下看房签约支付房源销售租后服务租客退租后，再次定价出租依赖房源人员的商务谈判能力及政府关系获得整栋房源自建团队，提供保洁及常规维修服务开放增值服务合作，如创业社区、洗衣等由于项目较为集中，主要外包给合作方标准化装修流程前期开发到产品上架3个月左右房源装修、改装房源选择与定价房源获取去化流程依赖其他平台（如58同城）或自建网络市场定位：年轻人为主要目标人群，同时符合政府规范“群租”运营的诉求（如青客是由上海市青年联合会的青联委员提议发起，由国资参与投资，其模式受到政府支持）盈利状况：魔方公寓单栋物业2-5年回本，初始投资~1000万每栋（~150间，每间投资6万）；稳定运营后运营利润率达20%-30%模式发展：获得运营经验后朝C端拓展房源以实现规模化与酒店选址类似，从房地产企业或政府处获得物业；或者整合个人二房东房源业务模式