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土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式

土地增值部分分成模式的论述

该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府按照协议约定的比例共同分享土地出让金增值部分的收益。

一般来讲，当一级开发企业完成土地开发后，由政府组织进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，政府和开发企业按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

开发企业与政府约定的比例一般与土地开发的难度有关。征地拆迁难度大，地处偏僻的地块，开发企业分成比例也会相对较高一些。在土地出让金无法补偿土地开发成本的时候，政府能承诺给予企业保底收益。

土地增值部分分成模式的分析

土地增值部分分成模式与土地出让金直接分成模式有相同点，即企业的主要赢利来源都是土地出让金，但二者最大的不同是土地增值部分分成模式是在土地出让金中先行扣除土地一级开发成本，将其返还给企业之后，开发企业和政府再按照协议规定的比例土地出让金直接分成增值部分。企业也可以在土地一级开发过程中发现土地额外的增值部分。

与土地出让金直接分成模式相同，土地增值部分分成模式下的开发企业在取得土地一级开发权的时候，也急切的想要尽早完成土地一级开发。因为涉及土地出让金分成问题，开发企业的通常也是国企。在规划阶段，开发企业为了使土地出让价格更高，也会格外关注地块的规划情况。在融资阶段，开发企业虽然也会尽力控制成本，因盈利模式的区别，其控制成本的欲望不如土地出让金直接分成模式下的开发企业强烈。

小记：在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等

在本阶段，企业最关心的是项目开发的进度，其次才是成本控制。

土地增值部分分成模式存在的风险

该模式下，企业的开发成本在地块上市后能够得到返还，但是土地的增值收益部分，企业存在政府能否按期支付的风险。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定；“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国发〔2006)31号”文件规定，“国有土地使用权出让总金额全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理。”这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。

土地增值部分分成模式的评价

在土地一级开发中，土地增值部分分成模式下企业既能享受到土地出让金的

增值部分的分成，又不必担心开发成本的补偿问题，前者是固定收益模式下企业最求而不得的赢利，后者是土地出让金直接分成模式下企业最为之困扰的核心。这让土地增值部分分成模式有了最广阔的推广空间。

但是，正如土地出让金直接分成模式下政府所担心的一样，政府不希望土地增值的巨量资金进入别人的口袋，随着各地区经济发展水平的提升，及土地一级开发水平的提升，政府最终会将土地的增值收益全部抓在手中，土地增值部分分成模式在未来一段时间依然存在，但从长远来看，终将被替代。