无锡天赐燕莎商务中心物业发展建议报告.pptVIP

研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位区域分布设施资源工程四至地块现状综合评价

工程解析——区域分布太湖广场将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，成为城市新的高地；工程北侧为无锡老城区，距离约4公里；工程属于无锡南长区，位于太湖广场板块，北侧靠近无锡商业中心区，南侧为无锡新区，属于无锡市中心区域；

工程解析——设施资源工程对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；太湖广场规划面积32万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经下沉式地下人行景观通道相通。景观通道那么是整个广场的南北轴线，其中心为直径280米的圆形广场，成为整个广场中心。

工程解析——工程四至工程南侧紧邻永和路，西接凯宾斯基大饭店〔凯燕环球中心〕，东临人大办公区，北靠规划建设的建乐路；工程南侧为太湖广场，具有良好的景观资源；工程临近的永乐路人流较少，环境较为安静；工程正对无锡太湖广场，具有较好的景观资源，工程周边道路通达性较好，至老商业区较为便利；

工程解析——地块现状工程地块内部平整，无特殊资源；工程地块平整；工程地块较为方正；地块无特殊资源；

工程解析——工程规划燕莎商务广场用地面积25971㎡建筑面积250331㎡A栋公寓建筑面积82627㎡A栋办公建筑面积45482㎡B栋公寓建筑面积46813㎡商业建筑面积42503㎡地下建筑面积32906㎡容积率8.37绿地率25%建筑密度31%

工程解析——地块资源综合评价城市资源规模上设施资源地块资源工程属于太湖广场板块，北侧邻近无锡老商业中心区，工程所在属于无锡市中心区域；工程距无锡老商业中心约4公里；城市综合体建筑，包括商业、写字楼、酒店式公寓、住宅，容积率为8.37；工程规划用地面积25971㎡，建筑面积250331㎡；A栋公寓层高70F，B栋公寓33层；工程对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；工程地块目前已拆迁完毕，地块平整；地块内部无特殊资源；工程地块呈正方型

研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位宏观概况区域规划

开展时机——宏观经济单位：亿元2021年无锡GDP总量为4149.9亿元，环比2007年仅增长7.57%，增幅明显放缓，预计09年也将继续保持此走势，经济总量小幅增长；

开展时机——宏观经济单位：元从2001年开始无锡城镇居民人均收入呈现波动上扬走势，近几年增幅明显少；

开展时机——区域规划未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合开展区；东侧主要是以居住为主。展览、办公、酒店、行政文化、办公、商业休闲、商业为特色的办公居住混合发展区居住区?无锡市中心城区控制性详细规划?明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一

开展时机——区域规划太湖广场及周边区域将建成各类商务商业工程150万平米、现代高档住宅150万平米。区域将聚集6家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。房地产E网

开展时机分析开展时机分析框架宏观经济增长大势下，对本工程是时机还是风险？区域规划是否对本工程构成利好，区域供给对本工程未来开展前景如何？宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅开展；区域规划及开展使工程具备了开展高端物业的契机；

研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位高端住宅界定高端住宅分布高端住宅分析写字楼分布写字楼个案分析

高端住宅界定地段、景观、品质具有稀缺及未来开展地段具有不可替代的景观条件具有高端豪宅高标准品质我们根据高端豪宅主要特征来界定无锡目前的豪宅工程，主要集中在无锡中山路商圈、太湖广场、蠡湖区域；

高端住宅分布万科金域蓝湾均价10000元/㎡蠡湖一号高层、洋房均价11000元/㎡别墅16000-18000元/㎡红豆国际广场均价18800元/㎡（精装）时代国际公寓均价9500元/㎡（毛坯）朗诗未来之家2期均价12000元/㎡（精装）茂业豪园均价10000元/㎡世贸公寓均价14000元/㎡（精装）城尚城均价10000元/㎡（精修）本案太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域

项目地段开盘时间主力面积价格元/㎡装修已推套数去化红豆国际城区中心2008.657-63㎡18800精装72833.5%城尚城城区中心2007.1