物业经营的基本思路.pdfVIP

物业经营的基本思路

物业经营的基本思路

一、转变经营观念，创新经营模式

国际经验表明，欧美发达国家物业服务企业的大部分收入

来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理

的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、

增值，属于典型的资产管理理念。欧美物业服务企业将物业管

理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、

交易、咨询、维护等服务。相比之下，我国物业服务企业的收

入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基

础性服务收入。因此，我国物业服务企业需要转变经营观念，

创新经营模式，增加多种经营收入，从直接从事低附加值的基

础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。

二、整合经营资源，提升经营效益

在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况

下，企业需要整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际

效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。

1．积极储备物业经营资源

拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共

用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分

依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务

企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物

业服务企业也应尽可能尝试通过向发展商争取商业用房、停车

场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企

业所有等方式储备可以自主经营的物业资源。

以上是物业经营的基本思路，只有转变经营观念，创新经

营模式，整合经营资源，提升经营效益，才能在激烈的市场竞

争中获得成功。

物业服务企业通过资本运作模式，利用品牌、技术和规模

优势，通过合资、合作、兼并、重组、收购等方式，快速完成

物业服务企业的产业和区域布局，拓展企业生存空间，实现资

源共享和低成本的市场扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业

管理集团。这种模式是物业经营模式的高级形态，通过输入管

理模式、实施品牌运作，跨越了由产业向资本的进化。企业应

根据自身的优势和发展定位，选择适合自己的经营模式和经营

项目，但经营目标应当是一致的：将物业服务过程中的基础环

节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识

密集型转变，增强企业市场竞争力，使物业管理在更大的平台

上获得更好的社会效益和经济效益。

物业服务企业应加强制度建设和企业自律，规避法律规定、

市场竞争以及业主维权给企业带来的经营风险。同时，企业要

具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。物业服务企

业应研究和应对《物权法》带来的变化，满足业主新增的服务

需求，与专业服务机构合作，构建物业服务企业、业主和专业

服务机构合作共赢的新格局。企业应加强技术化改进，采用机

械化、智能化的劳动工具，降低企业的人力资源成本。并严格

审查员工转用时的资格和签订保密协议，保障企业的合法权益。

物业服务企业应尊重业主权益，构建双赢机制。企业应加

强与业主的沟通，了解业主需求，提供优质的服务，建立良好

的信任关系。企业还应与业主建立长期合作关系，共同推动物

业管理的发展，实现企业和业主的双赢。

在物业管理行业中，业主和物业服务企业是最重要的利益

主体。当前，行业中最激烈的矛盾和冲突都源于业主物权实现

的问题。要解决这类问题，关键在于行业要真正承认业主是物

业管理物权主体，并改变目前物业服务行业普遍阻挠业主组织

行使权利的现象。物业服务企业只要充分尊重业主的物权主体

地位，支持业主依法行使物权，并提供透明化的物业服务，就

能减少来自业主方面的风险和压力。因此，现在应积极推行酬

金制物业服务收费模式，并支持业主大会和业主委员会依法成

立和规范运作，甚至鼓励自行管理，从而彻底解决物业服务收

费难、业主物业企业沟通难、物业行业诚信度低等问题，构建

一种业主和物业服务企业双赢的机制。

物业管理行业从“管理物业”转向“经营物业”，已经逐步与

国际接轨，进入“经营型管理模式”时代。物业经营需要大量的

专业人才为用户提供综合服务，这需要不断培养专业化、高素

质和具有优秀服务意识的员工，建立一支具有丰富物业管理经

验和先进物业管理理念的专业团队。拥有这样的人才队伍，是

物业服务企业生存与发展的根本条件，也是物业公司参与竞争、

必胜的信心所在。因此，物业管理投入的不是资本，而是人才；

物业公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。

企业要应对