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宁波市北仑区房地产市场调查报告

调查人：上海智岛地产顾问机构

调查时间：2005年2月

第一部分认识北仑

北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，

三面环海，北临杭州湾，南临象山港。

北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。经过19年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的

产业基地和形象窗口。

第二部分北仑的人口

经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003年末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余，外来人口已经多于本地常住人口。人口的快速增长为北仑房产市场的需

求奠定了基础，请看北仑区2000年至2004年人口变化情况图表：

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

人口总量

330090

330784

332293

337641

343295

年增长率

0.67%

0.21%

0.46%

0.91%

1.67%

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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表---1

人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的速度还在不断加快。旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求，可以断

定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发。

图---1

第三部分

北仑的经济

(一)全区GDP发展情况

北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004年全区实现生产总值200亿元，比上年增长17.6%。图---2是2000年到2004年北仑GDP增长率的变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不断提高，

由2000年的12.7%增长为2004年的17.6%。

图---2

经济总量不断提高的同时，北仑人均GDP也不断提高，1998年北仑人均GDP为20783元，到2003年增长为52715元，五年翻了一

番多。

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(二)北仑人民的收入

城乡居民收入稳步快速增长。2004年北仑城镇居民人均可支配

收入15882元，比上年增长11.2%。

单位：元

2000

2001

2002

2003

2004

人均收入

11898

11991

12970

14277

15882

增长率

9.1%

9.8%

8.4%

10.1%

11.2%

表---2

随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑人民产生了较强的购买力。从2002年至2004年北仑人均消费支出增长率都在10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活

水平在快速提高。

图---3

(三)三次产业贡献比较

北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用，同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一

产业比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、

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第三产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。

图---4

第四部分北仑的房地产市场

(一)近年完成投资情况

北仑房地产投资额稳步快速增加，2003年完成开发投资21.6亿元，是2000年以来增长速度最快的一年，比2002年增长77.9%。尽管受宏观调控影响，2004年北仑房地产开发投资增长速度平稳回落，

但年增长率仍然达30.2%,完成投资额28.09亿元。

亿元

2000

2001

2002

2003

2004

完成投资

1.75

8.89

12.1

21.6

28.09

增长率

45.2%

408%

36.1%

77.9%

30.2%

表---3

(二)北仑房产供需格局

北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺。2003年是北仑房地产市场的一个分水岭：2003年北仑房地产施工面积达255万平方

米，比上年增长75.8%;房屋竣工面积85.09万平方米，比上年增长

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143.%;房屋销售面积达107.8万平方米，比上年增长212.2%。2004年北仑房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但

是增长速度明