全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏.docxVIP

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城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 3

房地产市场：量缩价升底部企稳，政策频出难掩疲态 5

市场特点：房产开发投资规模收缩，库存出清周期合理波动 5

楼市政策：优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策 7

新房市场：区域分化明显，改善需求旺盛 8

二手房市场：二手住宅量价齐跌，挂牌交易量有所提高 11

土地市场：市场低位运行，房企拿地热度低 13

土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力 13

土地成交：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效 14

投资建议 16

风险提示 17

插图目录 18

表格目录 18

城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极

济南是山东省省会，位于南都市圈核心，也是环渤海地区南翼中心，山东省重要的交通枢纽。全市共辖12个县级行政区，包括10个市辖区、2个县，分别是市中区、历下区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县，全市总面积10244.45平方千米。

根据《济南市国土空间总体规划（2021—2035年）草案》，在未来城市空间格局上济南将构建“一主一副，两城三轴多圈”的城镇格局。“一主”即主城，包括中心城区与章丘、济阳、长清三个城区，是中心城市功能的主要承载区；“一副”即副城，包括莱芜、钢城两个城区。“两城”即平阴、商河两县；“三轴”即人字形方向的三条发展轴。形成“核心圈层功能优化、紧密圈层协同发展、辐射圈层分工协作”的梯度合理、层次清晰的“圈层+放射”城市群体系，促进济南都市圈、青岛都市圈高水平协作联动发展。

在阶段性新旧交替之中，新的楼市热点板块不断诞生。2012-2014年以西客站为核心、向东拓展汉峪；2015-2016年CBD、唐冶盛极一时，再到2017年之后的新旧动能转换时代，城市主中心从之前的老城，现在已经东扩至汉峪一线。济南主城区也大幅扩容，济阳、长清、章丘等济南卫星城市，随着新时代的规划变身为济南的主城区。

图1：济南市域城镇空间示意图 图2：济南市主城区空间示意图

资料来源：济南网， 资料来源：中指数据，

济南作为省会城市，GDP增量、财政收入“双千亿”格局形成。2023年济南市地区生产总值（GDP）12757.4亿元，按不变价格计算，比上年增长6.1%。GDP全国排名第20名，GDP增速全国第八。近几年，济南综合实力稳中有进。2020年，济南地区生产总值首次突破万亿大关。2021年突破1.1万亿元、2022年达

1.2万亿，虽然增速有所下滑，但映射出济南发展的强大韧性。2022年一般公共预算收入完成1001.1亿元，形成了GDP增量、财政收入“双千亿”结构。

图3：济南市GDP走势 图4：济南第三产业贡献不断提高

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济南市GDP（亿元,左轴） GDP同比全国 GDP同比济南市

第一产业 第二产业 第三产业

资料来源：iFind，济南市统计局，国家统计局， 资料来源：iFind，济南市统计局，

图5：济南产业布局体系 图6：济南各区域重点产业全景

资料来源：济南市国土空间总体规划（2021—2035年）， 资料来源：中商产业研究院，

济南人口集聚效应持续显现。2022年末常住人口941.5万人，比上年末增长0.8%，其中，城镇常住人口699.8万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为

74.3%，比上年末提高0.1%。户籍人口819.95万人，增长0.4%。全年人口流入

32.6万人，净流入15.8万人。

居民收入稳步增长。2023年全市居民人均可支配收入51757元，增长6.0%，分城乡看，城镇居民人均可支配收入62506元，增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587元，增长7.3%。城乡居民人均可支配收入比为2.44，比上年缩小0.05，城乡差距正在逐渐缩小。

城市规划与基建持续增速提质。自2020年济南获批建设国家物流枢纽以来，

济南一直重视城市道路、轨道交通的铺设完善。截至2023年末，米字型高铁网、“二环一联十六射”高速公路网加快成型。20