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深圳市**地产发展有限公司

房地产开发业务运作管理管控模式

（试行版）

深圳市**地产发展有限公司

二○○七年五月

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目录

第一部分指导准则

HYPERLINK一、指导准则 1

第二部分部门职责

HYPERLINK二、职能部门工作职责 3

HYPERLINK三、相关项目公司（部）工作职责 19

第三部分相关项目开发工作流程

HYPERLINK一、工作流程示意图 25

HYPERLINK(一)相关项目拓展工作流程及各相关部门工作职责 26

HYPERLINK(二)相关项目策划工作流程及各相关部门工作职责 35

HYPERLINK(三)设计管理管控工作流程及各相关部门工作职责 42

HYPERLINK(四)工程管理管控工作流程及各相关部门工作职责 48

HYPERLINK(五)营销管理管控工作流程及各相关部门工作职责 56

HYPERLINK(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责 62

HYPERLINK二、相关项目开发关键节点控制表 68

第四部分相关项目管理管控办法及审批权限

HYPERLINK一、相关项目管理管控办法 70

HYPERLINK二、重大业务评审规定 74

HYPERLINK三、本地相关项目管理管控审批权限表 77

HYPERLINK四、异地相关项目管理管控审批权限表 80

第一部分指导准则

深圳市**地产发展有限公司是由原深圳**地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原**地产**苑外地产业务及**地产业务的经营管理管控工作。

公司实行以相关项目公司（部）制为管理管控主线的运作模式，强调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。

运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于相关项目拓展环节，其次在于相关项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责相关项目拓展及客户服务工作，并在相关项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证相关项目运作水平。

相关项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快相关项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责相关项目经营管理管控，实现经营目标。

职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理管控、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对相关项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。

第二部分部门职责

说明

术语解释：

负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；

主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；

组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；

配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；

参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。

公司委员会定义：

投资咨询委员会：

负责公司相关项目投资方面的评审和决策。

策划、合适的方案评审委员会：

负责对相关项目的定位进行专业评审；

负责对相关项目前期策划成果进行专业评审；

负责对相关项目合适的方案设计成果进行专业评审。

招标委员会：

负责公司招标相关项目的确定，保证招标的合理性；

负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；

定价咨询委员会：

负责对相关项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。

二、职能部门职责

（一）运营管理管控部：

部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理管控理念和管理管控方法，不断提高公司管理管控水平，推进公司各项经营目标的实现。

部门职责：综合相关计划管理管控、部门绩效考核、流程管理管控、公共关系管理管控、统计信息管理管控

1．综合相关计划管理管控

负责落实董事会下发的综合相关计划；

负责制定公司年度综合相关计划，并分解到各相关项目公司（部）及各职能部门；

主持编制公司与各相关项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；

负责跟踪、调整及协调各相关项目公司（部）季度相关计划、职能部门月度相关计划以及相关项目总体相关计划；

负责设计及收集整理各相关项目公司（部）月度综合报表。

2．部门绩效考核

负责制定各相关项目公司（部）和职能部门的绩效考核合适的方案；

负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；

根据相关项目节点完成情况，按季度组织对相关项目公司（部）的绩效考核。

3．流程管理管控

负责建立、实施、完善公司流程管理管控体系；

主持公司定期和不定期的流程修订