房地产基础知识大全.docxVIP

附件?1

附件一：房地产的基础知识

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构

成的。在经济学上也叫不动产。

一、房产的分类

商?品?房：

是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价

格出售的产权房。

商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出

售出租的房屋。包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建

造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

房?改?房：

又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型。属于部分产权。房改房，

又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产，

以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。在房改房中，只有

产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。

解?困?房：

是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住

房问题而专门修建的住房。

经济适用住房：

是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单

位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

经济适用房具有经济性和适用性的特点。适用性是指在住房设计、单套面

积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本

确定。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收

入家庭的承受能力。

安?居?房：

是国家安排贷款和地方自筹资金建设的，面向广大中低收家庭，特别是对

4?平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

安居房是指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用

房的一类）。

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准

成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

集?资?房：

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家

予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职

工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡

为职工个人所有。

房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集

资房是以集体名义的房产，单个户主是没有房产证的。

为了谨慎起见，不要购买违章建筑集资房。如果违章建筑，那就意味着自己

花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉

的风险。

第?1?页?共?8?页

附件?1

二.?物业的分类

物业主要分为两大类：住宅和非住宅

住宅又分为普通性住宅和非普通性住宅。

普通住宅是指房产证面积在?144M2?以下（包括?144M2）的多层居住楼房或

（电梯）高层居住楼房。

非普通住宅是指房产证面积在?144M2?以上的住宅及别墅。

别墅分为：独立别墅和连排别墅

非住宅包含商业的写字楼，店铺，厂房仓库等。

三.?物业的使用年限

各类物业的使用年限分别定为：

居住用地：70?年

工业用地：50?年

教育，科技，文化，卫生，体育用地：50?年

商业，旅游，娱乐用地：40?年

车位：50?年

综合或其它用地：50?年

四.?复式的分类

复式分为：密封复式和中空复式

密封复式：从客厅内楼梯上二楼的复式

中空复式：客厅无复式，只有房间有复式。从一楼客厅可以看到二楼的楼

项天花。

6. 影响楼价的因素

影响楼价的因素有哪些？

一?地区，接近市区，配套交通、网络、饮食、娱乐购物消闲等设施较完

善。

二?交通，城市道路网络完善。公交线路，地铁线路，交通要道等。

三?楼层、方向，传统认为向南较佳，东向或西向均受阳光照影响

四?景观，是不能改变的因素，拥有开阔视野；海景、山景或绿化公园景

观

五?配套，周围环境及设施的配合，包括商场百货公司、超市、戏院、私

人会所，游泳池及私家公园。

此外，物业的用料，楼龄，楼宇维修保养，及物业管理公司，居住人群等

都是影响楼价的重要因素。

第?2?页?共?8?页

附件?1

附件二：建筑的基础知识

1?平方米?=?10.76391041671?平方英尺?≌10.764

建筑面积：

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。建筑面积

一般大于使用面积，也是指房产证面积。房产证面积包括三项，即套内面积、阳台面积和

分摊面积。

套内面积：

（实用面积）是指单位内所占的面积。从外墙开始计算，若墙身连着其它单位，则从这

幅墙的中间开始计算?。

实用率：

是指套内面积/建筑面积ⅹ100%

分摊面积：

是指楼梯分摊或其它公共面积分摊?。

绿?化?率：

也叫绿化覆盖率。是指公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等四类绿

地（其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入地下或半地下建筑的屋顶