房屋买卖型担保的法律问题研究——以80份裁判文书为样本.pdfVIP

内容摘要

在民间借贷领域，交易主体创设了一种新的融资交易模式，即交易主体间通

过订立房屋买卖合同，共同商定若债务人不依约履行还款义务时，则债权人可要

求合同相对方按照房屋买卖合同的约定转移房屋所有权，以此来担保民间借贷中

出借人的债权。我国立法关于这种新型的融资交易模式稍显滞后，使得司法实践

缺乏规则指引，同案不同判现象十分严重。本文以这类案件为研究对象，通过司

法案件统计分析与理论研究相结合的方法，以期解决我国法律制度和司法裁判下

房屋买卖型担保所面临的困境，使其在民间借贷领域中运用得更加规范和合理。

除引言外，本文共分为以下四大部分。

第一部分是对我国司法实践中房屋买卖型担保纠纷案件的实证分析。本部分

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以年月日至年月日，我国司法实践民间借贷领域中的房屋买

卖型担保纠纷案件为研究材料，筛选了80份样本案件进行实证分析，围绕着司

法裁判对房屋买卖型担保的性质认定、效力认定、担保实现时债权人享有优先受

偿权与否的情况进行分析，归纳出房屋买卖型担保在司法实践中存在的争议焦点

问题有：房屋买卖型担保到底属于什么性质；房屋买卖型担保是否违反现行法律

的规定；债权人是否就房屋享有优先受偿权。

第二部分是对房屋买卖型担保的性质探究。首先分析了学术界对于房屋买卖

型担保究竟属于何种性质的争议，并针对各个不同的学说提出自己的见解。其次

探讨了房屋买卖型担保在《民法典》背景下的性质归属，并提出房屋买卖型担保

属于非典型担保物权的观点。

第三部分是房屋买卖型担保的效力探究。首先是对目前理论界及司法实践中

关于房屋买卖型担保的效力观点进行整理，总结出房屋买卖型担保无效的理由主

要有：违反流担保条款而无效；属于通谋的虚伪意思表示而无效；违反物权法定

原则而无效。其次是对房屋买卖型担保的有效性进行证成，逐一针对这几个无效

事由进行论述和分析，最终得出房屋买卖型担保有效的观点。

第四部分是在前面几部分的基础上，立足于我国《民法典》出台的背景下，

进行了我国房屋买卖型担保的司法规范路径探索。首先是关于房屋买卖型担保的

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性质认定，主张应当按照《民法典》的规定，以房屋买卖合同的目的来认定房屋

买卖型担保是否具有担保功能。其次是在《民法典》的背景下，认为司法裁判应

当准确的认定房屋买卖型担保的效力，在没有无效事由时，应认定房屋买卖型担

保有效，以达到裁判的统一。最后以日本假登记担保制度中担保权实现方式为借

鉴视角，提倡吸取日本假登记担保制度的有益经验，同时关注我国房屋买卖型担

保的特殊性，提出房屋买卖型担保在经过了预告登记后债权人享有优先受偿权，

以解决司法干预与当事人意思自治的冲突，从而实现债权人和债务人之间的利益

平衡。

关键词：非典型担保；流质禁止；物权法定；意思表示；优先受偿权

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Abstract

Inthefieldofprivatelending,thetransactionsubjectcreatesanewfinancing

transactionmode,thatis,throughtheestablishmentofahousingsalescontract

betweenthetransactionsubjects,itisagreedthatifthedebtordoesnotperformthe

repaymentobligationinaccordancewiththecontract,thecreditormayrequirethe

otherpartytotransfertheownershipofthehouseaccordingtotheagreementofthe

housingsalescontract,soastoguaranteethecreditor’srightsoftheborrowerin

privatelending.Ourcountryslegislationonth