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中国房价问题的政治经济学分析

秦克涛

【摘要】住房除了是一种商品,也是一种生活必需品,过高的房价,不但会影响经济

的健康运行,诱发金融危机,也会造成贫富差距加大,社会不安定、不和谐.所以,中国

的房价问题,不但是普通老百姓的热门话题,也是各类学者研究和关注的焦点问题.文

章将从政治经济学方面对中国的房价问题进行分析,希望能为中国房地产市场特别

是住宅市场的稳定健康发展,解决老百姓的住房问题做一些有益的理论尝试.

【期刊名称】《生产力研究》

【年(卷),期】2011(000)009

【总页数】3页(P28-30)

【关键词】房价成本;政府;经济因素

【作者】秦克涛

【作者单位】重庆三峡职业学院,重庆404000

【正文语种】中文

【中图分类】F299.233

以往的地租理论及当代一些学者的看法，基本上是从经济角度来看待中国的房价问

题。但笔者认为，经济问题只是导致中国房价上涨的一方面，经济问题背后的政治

体制问题才是中国房价上涨的关键。否则无法解释为何越宏观调控，房价越涨。这

说明光靠经济手段无法解决中国房价非理性上涨的问题。本文的论点在于指出房价

问题不但是经济问题，更是政治问题，关键的问题在于政治体制。本文对中国的房

价问题与地方政府的“土地财政”现象，房价上涨的干部考核因素，房价调控不力

的经济因素等方面的关系提出一些不成熟的见解，希望能为中国房地产市场特别是

住宅市场的稳定健康发展，解决老百姓的住房难问题做一些有益的理论尝试。

一、房价成本的构成

要说房价背后的政府因素，先从房价成本的构成谈起，在我国，地价及税费约占总

成本的50%，建安成本占40%，利润占10%；而国际上，一般而言，地价及税费

仅占价格的20%，建安成本占73%，利润占7%。由此可见，我国住房价格构成

中地价及税费比重过高，利润偏高，房价构成不尽合理。由此可见，前两项成本占

到总成本的50%，是政府开发土地的收益。

二、政府征地过程解析

从以上的分析可以看出，土地出让金及由土地出让带来的土地增值税、契税等收益

使地方政府获取了大量的利益，搞土地开发政府是得利的。另外，我们看到自

1978年中国走上改革开放之路来，土地在从计划经济向市场经济的重大转型中扮

演了极其重要的角色，它是农民增收、农业增长的关键保障，更成为了中国城市快

速扩张及工业高速发展的重要工具。据统计，2003—2008年，中国工业产值以

及投资维持着9.83%和14.14%平均增长率的高增长；与此同时，全国城市化率从

2003年的30.42%提高到2008年的40.5%。工业化和城市化的“双引擎”造就

了20世纪90年代中后期的中国经济的高速成长。与城市高速扩张相对应的是土

地大面积的“农转非”。近十年间，全国城乡建设用地增加2640万亩，其中有

81%的新增建设用地，即2138万亩耕地被占用。

随着工业化和城市化的进程，土地的“农转非”也是一个不可扭转的历史趋势，但

是，根据现有的土地管理体制和机制，在中国的绝大多数地区，土地的“农转非”

全部由国家通过垄断土地一级市场的方式来进行，即一律通过政府的征用来进行。

原有的农村土地所有者和最终的工商业土地新使用者之间并不直接进行谈判和交易，

地方政府垄断了征地到供地的全过程。农村如此，城市土地的批租和居民的房屋动

拆迁过程也是如此。根据国务院发展研究中心“中国土地政策改革课题组”的研究

报告表明，地方政府征地一般由所在地区的统一征地办公室（简称统征办）具体承

担被征土地的“统一申报，统一征地、统一补偿、统一报批和统一供地”。用地单

位先向当地的国土行政主管部门提出用地申请，在初审通过后，由统征办通知被征

地所在政府征地范围面积，当地政府再通知土地所有者。在征地通知发出后，由统

征办组织用地单位和被征地单位共同进行实地勘测、土地丈量、确定土地权属、商

议并审查编制征地补偿、安置补助方案，该方案经所在地政府批准后，用地单位根

据方案向当地国土主管部门支付征地费用，再按土地补偿方案向征地单位、土地承

包者支付土地补偿费、安置补助费等。1999年新《土地管理法》颁布后，从法律

上明确了土地审批权收归国务院和省级人民政府，主要内容是由国土部门代表政府

直接去征地，政府只是将要征地的面积以及集体补偿通知土地承包人，政府征地结

束后，统一与用地单位签定供地协议。

征地的过程，由此演变为政府根据自身的需要，以《土地管理法》为依据，从农民

手中合法、强制地取得土地。而根据现行法律