中国商业地产危盘实操解码系统-商业地产.pdfVIP

中国商业地产危盘实操解码系统-

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汇报人：

张泽生：津通集团：副总裁；

操作项目：紫薇城市花园、紫薇田园都市、紫

薇臻品、紫薇山庄、曲江新城、企业一号、紫

薇龙腾新世界、中意宝第、江苏国际塑化城、

乾盛兰庭、翔宇文苑、翔宇贡院、津通国际工

业园等项目；津通智慧谷、津通科技园、恒生

科技园等项目

由于商业地产高度复杂、高度专业，所以有人把商业地

产项目看成是一个公司综合实力及商业地产操盘手实力的集

中体现，从这个角度来看，培养开发商及商业地产操盘手的

核心竞争力确实非常关键。一个商业地产开发企业及操盘手

的核心竞争力首先就在于专业性;

要真正的明白什么是商业地产？

商业地产的核心是什么？

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我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从

住宅开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念

开发商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、

死盘、空\闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘

手根本就没有搞明白什么是商业地产。

所以接下来我们首先就来认识、理解清楚到底什么才是—

—商业地产?

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商业功

能示例

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一地性

首先商业地产是指用于各种零售、

餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营

用途的商业类房地产，其开发用地的

取得方式是经过法定的挂牌招投标、

拍卖以及经过有关的司法程序取得

的，从土地的用途其有别于居住用地、

工业用地、教育、科技、文化、卫生、

体育用等；

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二功能、用途

从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、

别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法

规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有

明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使用的词语！

其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖

场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批

发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱

乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等与住宅

类有很大区别的房地产产品

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三经营模式

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规

模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十

万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚

至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开

发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投

资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，

大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收

的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字

楼等项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺

出售、零散经营的模式