雅典花园策划案样本.doc

雅典花园策划案

第一某些：市房地产市场调查分析报告

一、同档次高层楼盘调查表

二、供需市场分析

第二某些：包装策划案

一、雅典花园定位系统

二、项目功能赋予

三、卖点诉求

四、项目CI设计

第三某些：组合营销方案

一、销售方式

二、销售方略

三、销售应对方案

四、物业管理

五、营销筹划

六、施工筹划与营销配合

七、售楼部和样板房包装方案

八、开盘时间和销售期界定

九、营销管理规定

十、针对竞争对手营销方略

十一、销售准备工作筹划

十二、销售人员规定培训

第四某些：广告宣传方案

一、概况

二、广告发布内容

三、组织形式

四、媒体选取

五、广告筹划

第五某些：投资效益分析

一、成本分析

二、利润率分析

一、市场分析

（一）供应状况

1、高层住宅数量远不不大于多层住宅

住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策倾斜和住宅高利润空间吸引，加上独特地区限制，发展商在获得市内有限土地开发权同步，都在拼命修建高层住宅。当前据记录修建高层住宅数量已达到30各种，而多层却只有10来个，高层住宅竞争已十分激烈。

2、供应量记录分析

（1）除去已经入住12.5万方外，明后年投放市场高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供应量30万方。

（二）需求状况

商品房销售量40万方，达50万方，国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（普通朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因而商品房预测销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供应量为30万方，显然供不不大于求。

（三）购买力分析

高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范畴，目的顾客瞄准金字塔顶部消费群落，按平均每套房120M2，均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元，首期支付30%计10.08万元，别的按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型人可购买此房：

1、各种类型老板，有50万元以上经济承受能力，可直接支付房款。

2、高收入职业双职工家庭，年收入稳定在5万元以上，可通过按揭方式购房。

3、既有一两套房子，想改进居住质量，只须支付首期款，别的每月按揭款以既有房租来支付，后又多得一套房子。

（四）销售速率（以三个典型楼盘阐明）

1、就已入住国际中心来说，97年6月开盘销售，至今二年半时间，当前原则层144套房子售出107套，销售率74%，平均销售4套/月，560M2/月。

：

1、没有一栋高层住宅是卖完，达70—80%，已算成功。

2、越到销售后期，销售速度越慢。

3、从整个楼盘销售周期来看，突破10套/月，1000M2/月很难。

第二某些包装策划案

一、针对市场调核对雅典花园定位系统。

（一）楼盘档次定位

依照当前房地产市场状况，当前高档次项目重要是而就雅典花园位置、环境、规划上是其她社区所不可以比拟，可以说在五年以内，市区以内（环城路以内）再不会浮现相似环境及规模社区。此外，从当前已经基本拟定户型上，均为140M2以上跃层住宅，故将雅典花园定位为市区内“绝无仅有”崇高住宅社区。

（二）社区环境定位

1、社区环境即要有大面积草坪，同步要有一定高度花草树木及喷泉系统，形成有层次四季常青绿色社区，同步在社区内步行道上设立草坪灯，并配合若有若无背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静有动，富有文化氛围社区氛围，在社区入口处两侧建造罗马柱廊以及富有古希腊名人雕像喷泉，使人进入社区时即可领略浓烈欧陆风情。

2、社区文化。在具备上述硬件配合同步，还应当设立恰当硬地活动场合和康体设施如小朋友广场、网球场以及学校足球场等。在进入社区主干道一侧设有社区会所，涉及咖啡厅、书吧、棋牌室等。

（三）物业管理定位

社区物业管理准备以聘请国内最为有名望、有实力物业管理公司——中海公司对雅典花园进行物业管理顾问，运用中海物业管理品牌提高社区档次，使之成为真正崇高住宅社区。

（四）承购对象定位

从上述定位中也许看出，承购对象应当是具备较好经济实力，同步有一定个人修养社会上流阶层。详细来说，就是中、高收入工薪阶层，收入稳定个体工商户以及政府要员、海外或省外成功人士。通过按揭介入，对于中档收入家庭（年收入在5万元以上）工薪层或个体业者将有更大之吸引力。

（五）价格定位

依照当前中、高档商品房价格走势来看，雅典花园价格方略应采用低开高走势态，避免价格高开而承购对象无力问津，使销售陷于停滞尴尬境地。同步为二期推出和销售留下空间，依照工程进度及市场状况，使销售价格逐渐有幅度上涨，这样对已购房业主和投资者有加强信心作用。

鉴于当前市场状况及初步拟定开盘销售时间，雅典花园一期售价可定位为2900元/M2起价，每上一层价格上浮50元/M2（1—5层为起价），同步