深圳宝安金泓凯旋城策划样本.docVIP

1、问题提出

战略需要有产品支撑，战略需要通过产品来体现，战略需要通过产品来完毕。为了达到树立项目品牌、成就公司品牌，获取长期利润，这一公司战略目的，对于N8地块开发方略，就必要考虑如下几种问题：

如何定位产品，以区别于中心区其她楼盘，规避、弱化竞争风险。

按照中心区规划，整个中心区总建筑面积将达到600—700万平方米，其中商品住宅总建筑面积将达到300万平方米以上，商品住宅个案数量将超过二十个，这些个案将在将来五年内逐渐上市，如此大开发数量、销售面积，要顺利消化，必要有超常规开发思路，以及独特产品定位，各个楼盘应有相应错位经营，避免同质竞争，共同托起市场。如何错位经营就成为摆在各个公司面前难题。

如何整合周边资源，以达到项目唯一性、排她性和权威性？

从宝安消费者调查来看，买家关注点重要集中于生活、居家两个方面，因而如何服务业主生活居家规定是将来工作重点。这不但需要自身努力，还需要整合周边生活资源。依照中心区规划，项目周边区域是整个宝安中心区配套最完善区域，拥有学校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多生活、娱乐、商业资源，如何将项目周边资源整合，形成楼盘唯一性、排她性、权威性卖点，是本案成功核心，也是本案打造项目品牌核心。这些资源整合必要以满足居家规定，完善业主生活需要，打造项目卖点为目的，合理高效、优质完善。

如何拟定产品价位，在保持竞争力前提下，获取项目长期利润？

房地产销售最重要就是卖性价比，合理性能价格比是项目成功前提。在高效资源整合基本上，价位拟定重要以公司规定关于系，对于本项目来说，产品价位与如下几种因素有直接关系：公司利润规定、产品成本、竞争者价格、市场引爆效果、客户心理价位。最后产品价位是这几种因素互相平衡成果。

项目品牌与公司品牌如何转化？

项目是公司品牌基本，离开项目谈公司品牌是空中楼阁、是不着实际空谈，项目品牌与公司品牌相辅相成，两者正如自行车两个车轮，公司品牌是方向，项目品牌是动力。在现今黑马频出时代，公司要想获得超常规发展，必要依托项目品牌成功，星河湾、蔚蓝海岸等公司走都是这样一种途径。

项目品牌与公司品牌转化是比较核心因素，诸多公司都无法解决好这一难题，例如卓越集团，益田地产等，在将来项目推广中这是一种需要重点关注内容。

如何吸引关内客户购房，形成本项目重要客户群？

项目虽处在宝安，但良好交通条件——地铁、公交、道路系统以及关口使得项目影响力却跨越关内、关外两界。可以吸引众多关内客户购房，而本项目较大体量也决定了仅仅依托关外客户是局限性以支撑，必要有大量关内客户补充才干获得成功。

要吸引关内客户购房，就必要找准关内客户兴奋点，极力渲染。这一兴奋点是什么？价格？交通？产品？还是教诲？这需要精确把握。

2、公司战略选取

（1）战略选取之一——在将来三、五年内，发展成为宝安一流、在特区有影响先进房地产公司。

从起，房地产业开始走入品牌全国化阶段，最大特点是大公司成就大品牌，当前房地产公司第一轮全国化扩张已经结束，沉淀出几种全国性品牌，例如万科、中海、珠江等；通过几年调节，第二轮品牌扩张已经逐渐拉开帷幕，其特点是“黑马频出，时代造英雄”，项目品牌成为品牌扩张急先锋。

在地产公司品牌全国化热潮下，以泰华、鸿荣源为代表宝安地产公司已不满足于宝安区域市场，谋求进一步发展，第一步就是进军特区市场，其共同特点就是在绝版地段，以高档次物业成就公司品牌。进关伊始就以拍卖时高姿态轰动特区，打响了公司知名度。而宝安本地某些中下地产也在谋求突破，这个模式将不同于本地三大主流地产商走路，这些中小房地产公司将顺应市场变化、行业变化、以及经济环境变化，立足于地块特性和优势，依照自身资源和素质，因时、因地、因人，走出一条个性化道路。体当前项目开发中即以项目品牌提高公司实力，打响公司品牌，例如桃源居-航空城。

屹海达公司在宝安有着十余年开发历史，迄今已成功开发了中南花园等知名楼盘。但由于种种因素，公司至今依然未能建立起自己品牌，在现今地产公司品牌化、公司品牌全国化、宝安地产全市化背景下已显得落后，如果在将来几年内依然无法建立起公司品牌，对将来楼盘开发销售、公司融资、公司名誉、公司战略等将产生极大负面影响。在现时最可行途径即依托项目开发，带动公司品牌，最后实现公司可持续发展。

屹海达品牌之路

对于屹海达品牌之路，咱们以为，第一步就是依托当前中心区N7地块开发，以出众产品定位、超常规开发方略、轰动性引爆办法、有节奏市场推广，打造强大项目品牌，并以各种推广手段，而后依托项目品牌牵引，将项目品牌转变为公司品牌，最后成就为宝安一流房地产公司。

屹海达品牌中期目的

依照这一思路，屹海达公司发展中期目的为，——运用当前正要动工宝安中心区项目，以点突破，在1-2年内塑导致功项目品牌，而后在3-5年内将项目品牌转化为公司品牌，使公司成