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老城住宅小区改造意义及设计

摘要：老旧城区住宅做为城市居民日常生活的一部分，其改造更新也是城市发展进程中的一个重要环节。当前城市老旧小区更新升级中的问题大致相同，但是不同小区也都存在各自不同的问题，需要针对性分析解决。作者论述并分析了老旧城区住宅改造升级中存在的问题，改造可行性，以及改造方法、设计等。

关键词：老旧住宅改造意义可持续改造设计

当前我国城市发展迅速，新城区的发展也伴随着老城区的衰落，随着城市设计新概念的提出，人们的需求被纳入设计的重点，需要优化城市的形态和景观环境来满足人们对美好生活的精神需求，城市更新要着重从老城区入手，使老城区的面貌焕然一新，与新城区的发展遥相呼应。改造老城区的面貌重点要从居民区入手，居民区是人们生活与居住的区域，是城市的重要组成部分，一个城区要想留得住人气，就必须有吸引人的地方，但是老城区的过多老旧小区建筑破败，设备陈旧，已满足不了当今居民生活的基本要求，也影响了老城区的城市面貌。所以，老旧小区整治对维持老城区生命力有着重要的意义。

1老旧城区住宅存在问题分析

老旧住宅小区一般主要兴建于以缓解住房极度紧缺矛盾为发展方向的住宅建设期，是由国营房产公司或由单位自己建设的住宅小区，对缓解当时住宅紧张，改善职工和居民居住条件起到了积极的作用。该类小区建筑密度和人口密度高，居住拥挤，小区缺少基础设施、公共绿地和各类活动场地。随着时代的推移，其产权属性已发生改变，小区维修及管理资金的来源减少，导致这些旧住宅区的环境多年来没有任何改善，基础设施、配套设施年久失修。许多老旧住宅小区主体结构和基础设施长时间得不到及时维修，房屋外墙面破损，产生裂缝引起雨水渗透，顶层、防漏层老化；市政排水系统落后，基本丧失住宅防水能力；缺乏基本的公共照明，小区道路破损严重，道路交通与停车的矛盾日益严重，居住环境和居住状况极差。

2老旧住宅更新升级符合政府可持续发展规划

旧城区的改造是城市建设中一项非常重要的内容，是城市走向现代化的过度阶段。老旧住宅小区虽然已不适应如今的居住标准，但其结构大都完好，仍是居民生活住宅的一部分;经济条件、生活条件等因素决定一部分人仍需长期居住于此。此外，老旧住宅小区大都处于市中心，地理区域位置较好，经过多年的城市发展，周边的配套服务设施比较齐全，居民生活方便，无论是孩子上学、就医、购物等都很便利。面对新建小区高额房价和学区房的影响，仍是大量购房者及租房者的首选。

国外城市的更新发展是在基本解决住房困难问题后，开始重视对老旧住宅小区的改造。80年代后，国外将新建住宅转变为以老旧住宅更新升级为工作重点，从而保有甚至提升了老旧住宅小区的活力。有报道称，瑞典旧屋维修改造工程占工程总量的42%。1996年联合国又提出城市化世界中可持续人类住区发展”的概念，使老旧住宅小区的改造被认为是城市改造的最有效方法。

我国对旧住宅区采用大拆大建这种简单的拆除重建方式，不仅浪费大量的资源，而且还制造了大量的建筑垃圾，引发回迁安置等一系列社会问题，不适合我国国情，也达不到全球资源可持续利用及低碳生活的要求。通过改造可充分利用建筑的使用功能使其在设计年限内最大程度发挥作用，提高老旧住宅小区的功能和整体效应，保持城市原有肌理和文脉的相对完整；优化城市人居环境，提高居住品质，缩小城市不同群体、不同区域的住房和生活差距，全面提升城市形象。

3老旧住宅小区改造的可行性

老旧住宅小区虽为20世纪80-90年代所建，但小区住宅成套率很高，面积虽偏小，都有独立的厨房和卫生间等生活区域，和现代建筑设计具有大致相同的套型平面布局。砖混结构状况大多完好，没有达到设计使用年限，从建筑质量和建筑寿命方面考虑，其可改造性较强。

目前，许多先进科技工艺和技术在老旧住宅小区改造时都可以发挥升级作用。建筑材料不断创新，改造技术日益成熟，都为老旧住宅小区的改造提供了更多的选择和可能，并起到有力的保障作用。国内吴良镛教授提出的有机更新理论”和北京、上海、杭州等许多城市改造老旧小区的成功案例都为我们提供了基础理论和改造经验；国外通过多年的旧住宅区更新改造已积累的大量经验和教训值得借鉴。居民的支持和政府的重视也都为老旧住宅小区改造奠定了坚实的基础。

4老旧住宅小区改造基本原则

老旧住宅小区更新改造的根本目的就是要在维持居住小区整体格局的基础上，延长原有旧住宅建筑的生命周期，达到旧住宅的可持续使用，满足居民的物质、文化、环境的要求，创造出更适宜人们居住的小区。从实际出发，应遵循以下原则。

4.1坚持以人为本。

以改善、提高居民生活环境和生活质量为宗旨，一切活动均要兼顾小区居民利益，充分考虑居住者的舒适性和便利性，采用人性化设计，打造良好的人居环境。

4.2坚持改造与综合治理相结合的