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签订购房协议书范文（20篇）

买房不仅仅是为了自己，更是为了未来的家庭幸福和稳定。购房经验是与

他人的交流和分享中获得的宝贵财富，我们应该积极参与其中。

签订购房合同

目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理

总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订

的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文

本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》

就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以

下几个问题。

1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正

式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房

人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可

证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商

已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为

交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间

里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管

理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据

我国《民法典》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无

效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于20__年4

月28日公布，于20__年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖

人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无

效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在

取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预

售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可

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证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情

况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是

看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预

订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要

内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖

合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管

理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力

如何《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》

第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房

买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了

房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具

有法律效力。

2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文

本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协

议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对

购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确

定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对

开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件

批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开

发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的

责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人

很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议

拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修

改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应

在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足

购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发