物业管理基本制度与政策：物业管理的基本制度.pptxVIP

1第三章物业管理的基本制度考试基本要求（掌握）业主大会的职责和表决规则业主委员会的职责（临时）管理规约的内容和法律效力前期物业管理招投标的强制性规定物业承接查验制度的现实意义各资质等级物业服务企业的条件物业管理师考试注册规定住宅专项维修资金的管理原则住宅专项维修资金的交存与使用

2业主的权利和义务临时管理规约应具备的主要条款前期物业管理招投标的意义和原则应移交的物业管理资料的范围物业保修的法律规定物业服务企业资质管理的必要性物业管理师应具备的执业能力住宅共用部位、共用设施设备的范围住宅专项维修资金监管单位的义务挪用住宅专项维修资金的法律责任熟悉

3《条例》确立了七项物业管理的基本制度；业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。第一节业主大会制度《条例》（19）确立了业主大会和业委会并存。业主大会决策，业委会执行的制度。业主大会代表和维护全体业主的合法权益。业主大会和业委会不得作出与物业管理无关的决定，不得作从事与物业管理无关的活动。（掌握）

4一、业主（一）业主的概念《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。在物业管理很活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍、自然人、法人或其他组织的属性限制。业主身份房屋所有权证书持有人房屋共有权证书持有人待领房屋所有权证书和共有权证书的购房人

5（二）业主的权利１、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（享受服务权）２、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议３、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议４、参加业主大会会议，行使投票权（选举权）５、选举业主委员会委员，并享有被选举权６、监督业主委员会的工作７、监督物业管理企业履行物业服务合同８、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权９、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、法律、法规规定的其他权利

6（三）业主的义务1、遵守管理规约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金5、按时缴纳物业服务费用6、法律、法规规定的其他义务

7二、业主大会（一）业主大会的组成和性质1、业主大会不是业主大会会议2、业主大会不是法人团体3、业主大会不具备法人要件：工商登记（依据）、执照（证明）香港业主立案法团（民政登记）（二）业主大会的筹备与成立1、成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。《条例》第九条

8（一）关于“业主大会制度”（第三章第一节）的修改2007年8月26日，《国务院关于修改物业管理条例的决定》正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

9”删除第十条第二款。例如：有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

102、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

113、修改后的《物业管理条例》第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有