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分析房地产企业在管理中存在问题及应对策略

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为

二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等

特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发

建设的顺利进行和按期完成，同时保证企业的品牌形象有个好的提升，在产品销

售方面有个好的预期，可以通过对成本、质量、财务及物业等几个方面的掌控与

监督，才能降低成本、提升产品质量、增加利润增长点、提高服务质量，最后使

企业的综合效益实现质的飞跃。

一、成本管理

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容，成本管理的好坏直接影

响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，通过成本管理可以减少和杜绝企业中

的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。但由于多数房地产企业在项目成本管

理认识上存在误区，在具体的实践应用中存在许多问题。随着房地产市场逐步规

范和完善，房地产企业竞争日益激烈，我们更应该对成本管理高度重视，如何改

善成本管理对加强房地产企业经营管理有着重要的现实意义。

1、成本管理存在的问题分析

随着房地产企业规模的逐渐扩大，商品房交易市场化不断深化，房地产企业

之间的竞争也日趋激烈，而作为影响房地产企业经济效益的两大重要因素之一的

成本，却没有得到我们足够的重视。根据实践经验，房地产企业在成本管理上主

要存在以下几个方面的问题：

（一）成本管理意识存在误区

目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全

面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的

成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是提供材料和

设备；其实这些都是错误的观念，房地产企业已经开始走上精细化管理的道路，

任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本

是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本

管理的核心。

（二）成本管理制度体系不完善，执行难。

房地产企业必须有一套完善的成本管理制度体系，避免成本管理粗放。虽然

我们的房地产企业建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却

是比较困难，很难按照制度执行，由于各部门在岗位职责上规定的不够明确细致

规范,以致出现了干多干少一个样,干好干坏一个样的局面,导致赏罚不均，或者

对本该受处罚的人员,碍于情面批评一下了事。这种只安排工作而不考核其工作

效果,或者只奖不罚、奖罚不到位的做法,不仅会严重挫伤员工的积极性,而且会

给今后的成本管理工作带来很大的难度。

（三）成本管理的方法落后

我们现今的房地产企业成本管理,主要是根据财务部门的决算报告,这种核

算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于

缺乏成本管理中的事前预测和过程控制,只能靠制度进行被动约束，一旦反映在

财务账面上成本失控,已是既成事实,无可挽回。这种管理模式,与其他比较成熟

的房地产企业相差甚远。由于不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题

及原因，难以对症下药并采取有效措施降低成本，最终使效益大量流失。

2、成本管理的对策分析

（一）加强企业成本管理的意识，实行全员成本管理

首先我们的房地产企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作

视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行

全方位的分析研究。通过研究每种成本管理方法的本质及其适应的经济环境的特

色，构造出系统的成本管理方法体系。随着市场经济的发展，成本管理的内涵应

由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、服务成本、环境成本

等等。对所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行管理，以增强产品

在市场中的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

其次，提高我们的员工对成本管理的认识，增强成本观念，贯彻技术与经济

结合、生产与管理并重的原则，向全体员工进行成本意识的宣传教育，培养全员

成本意识，变少数人的成本管理为全员的参与管理。我们企业应该高度关注成本

专业人才的培养和使用，采取有效措施，积极举办各种类型的成本培训班，借以

提高成本方面的专业知识，从技术经济领域来实现降低成本的途径。

（二）建立健全成本管理组织和控制体系

首先，我们要成立成本管理委员会，成本管理委员会是公司成本管理工作的

决策和领导机构，对公司的成本管理工作提出具体指导性意见，对公司成本管理

工作进行决策，向公司总经理负责。可由