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新一轮保障性住房建设启动，保障谁？怎么保？谁来建？

为什么启动：重构市场和保障关系的一项重大改革

国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款，新一轮保障性住房规划建设启动。

住房城乡建设部相关司局负责人表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。特别是在一二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。规划建设保障性住房，是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。

新一轮保障性住房规划建设与此前原有的住房保障体系有何不同？该负责人说，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。按照要求，城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

保障谁：当前重点要保障好“两类群体”

新一轮保障性住房规划建设，并非照搬国外某种模式，而是一项具有中国特色的住房保障模式改革，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。那么，哪些人可以申请、怎么申请配售型保障性住房呢？

该负责人表示，新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。

同时，新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申购的具体条件，还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。

怎么建：城市党委、政府负有主体责任

加快推进保障性住房建设，那么这类房子怎么建？由谁来建设呢？该负责人表示，规划建设保障性住房，根本目的是满足住房困难群众基本住房需求，按照要求，城市党委、政府对于保障性住房规划建设负有主体责任。

据介绍，目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

目前建设保障性住房面临的困难较多，因此要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题。为此，配售型保障性住房的建设数量，将由城市政府“以需定建”，科学合理确定供给规模。

该负责人表示，部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。

如何管理：实施严格的封闭管理

这次新一轮保障性住房规划建设，还有一个特点，就是要实施严格的封闭管理。

该负责人说，配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理，将是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给。

需要注意的是，按照要求，新一轮保障性住房规划建设过程中，将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。（记者王优玲）

点评：“保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售”实现很困难

目前二三四线城市、城镇的房价下跌幅度很大，三线及以下城市、城镇的很多商品房开发项目的房子售价已经达到或接近成本线。甚至很多楼盘已经实质性赔钱、房子售价已经低于成本价。但为了减轻资金链、及贷款利息压力，赔钱也不得不继续出售。很多项目实际情况是赔钱卖、销量也不大。依然面临资金链断裂、楼盘烂尾的风险。

面对这样的局面，政府如何能做到“保本微利原则配售”？

我们讨论的“成本”，是在民营开发商尽力压缩压减勘察设计费、建安造价、监理费等基础上的市场化“低成本”，让政府主导的平台公司等开发主体来承建，“成本”只会更高。除非政府把地价降下来、或者无偿划拨使用土地。

如果政府真的要降地价的话，也会引起连锁反应，那些已经高价拿地的民营开发商会亏损更大、最后出现的烂尾楼盘可能更多。

目前情况下，也有可操作的途径：政府的平台公司低价收购目前民营开发商滞销或有烂尾风险的楼盘、建成作为保障房配售。首先要求民营开发商降价、少赔一点卖给政府的平台公司，政府的平台