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书后案例分析参考答案

案例一分析参考答案

1．第一阶段：上海住宅供给与需求量均较低，相应地价格也较低。

第二阶段：上海住宅供给量增加，但需求量没有同步增加，因此价格逐年走

低，至1999年为最低点。

第三阶段：上海住宅供给量在增加，但需求量增加得快于供给增加，且其中

的投资性和投机性需求占据相当大比例，因此价格逐年走高，至2005年5月为

最高点。房产商与消费者之间的信息不对称也给了房产商哄抬房价、人为造势的

空间。这一点特别在2003年之后对房价产生重要影响。

2．上海市政府出台了各种鼓励住宅消费的政策，如购房退税、蓝印户口等；居

民收入增加带来的需求增强；房价上升导致预期价格上升，因而投资与投机性需

求增强。

3．政府宏观调控政策、土地供应、住宅供给量、消费者需求、消费者对未来价

格的预期等。

中国的房地产市场已经很大程度上市场化，且该市场具有与股市类似的特点，

即投资与投机性炒作对市场发展具有重要影响，因此，需求与供给的分析中都不

可忽视这部分力量。目前上海商品房的空置率较高，表明市场存在较大泡沫。如

果政府调控政策能够较好落实，市场中投机性需求将转变为投机性供给，而居民

自住需求在短期内不会大幅度上升。因此，供给增加将高于需求的增加，导致价

格将下降。

4．上海房地产市场可以说是中国房地产市场的缩影，但各个城市之间仍会存在

波动时间上的差异。北京和广州的房价一段时间内依然大幅度上涨，基本上与上

海在2005年政府第一轮调控政策出台之前的情况类似。宏观调控政策的效应有

一定滞后，但最终会产生影响。

政策效应较弱的主要原因之一是，地方政府并不完全认同中央政府的政策，

或者说，基于地方政府与地方经济的利益所在，地方政府并不愿意对房价进行抑

制。其背后的深层次原因是，我们的政治体制对地方政府存在急功近利的激励，

使得当任官员并不关注房地产市场泡沫从长期来说对整个经济将产生的负面效

应。

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案例二分析参考答案

问题1假设案例中的数据在未来数月中也成立。将可变成本进行分摊可以告诉

决策者暂时停止某项业务会给企业带来什么收益。熨烫业务的收益为3650元

(7400-3750)，若暂时关闭该项业务会使企业每月损失3650元的收益。但如果把

可分摊与不可分摊的固定成本区分出来，这对于决定是否永久关闭该项业务至关

重要。考虑设备折旧后，企业永久关闭熨烫业务会使每月收益减少2650元。

问题2表4中的边际收益分析给出了做出有关熨烫业务正确决策所需要的相关

的增量成本与收益。然而，由于如下原因，它并不能令人满意：

⑴数据只是一个月的，并且是历史成本。理论告诉我们，只要这些数据为未

来成本提供了好的预测，我们可以忽略历史成本。熨烫业务是季节性的，逐月变

动可能十分显著。因此，也许只有在查询了一年的时间序列数据后才可能做出准

确的判断，并且对未来现金流做出预测。

⑵案例中没有告诉我们洗衣店与机器的折旧数据，而这正是决策所需要的，

当然，折旧数据只是与设备的原始成本的补偿相关的一个概念，可能无关紧要。

如果令此值为0，则熨烫业务的月收入上升到3650元。

⑶某些不可分摊的固定成本也可能分摊。例如，当熨烫业务关闭后，广告费

与电话费可能发生很大变化。

⑷业务的相互依存性可能是主要的条件。关闭熨烫业务可能对干洗业务的开

展带来不利的影响，因为顾客可能希望在同一店铺内得到所有类型的服务，而不

愿意花时间与努力寻找另外的熨烫店。因此，关闭熨烫业务可能会导致干洗业务

的收益(及某些可变成本)下降。

⑸没有考虑机会成本——关闭熨烫业务所空出来的空间是否可能用来经营

其它业务，或者出租？关闭所解放出来的管理时间是否可用于其它业务？

在任何成本-收益分析背后的关键思想是对有关可利用的备选物与选择之间

的权衡。如果某些备选物被取消，这可能导致对相关机会成本的低估。

问题3如果表4中给出的三月的成本收益数据将持续到未来，那么关闭熨烫业

务决策显然是不正确的，因为熨烫业务仍是赚钱的。同样的分析也可应用到干洗

业务。关键问题是总收益不足以抵补所有成本，以表4的数据来看，最好的决策

是关闭整个业务。

问题4经验可能是有益的，例如，经验表明，劳动-销售比率为25%是最好的实

践。然而，只关注类似的单一指标并不是好主意。劳动-销售比率会