房企29个涉税风险点全揭秘！ -房地产-2024.pdf

房地产开发企业29个涉税风险点全揭秘！

一、增值税方面7个税务风险点

（一）跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附加、地方教育附加风险

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生

地预缴增值税的同时缴纳两项附加，可能存在漏征教育费附加、地方教育附

加风险。

企业可以在“金税三期”系统查询缴纳义务人增值税、城市维护建设税

申报信息，通过数据关联比对分析进行判断排查。同时，强化内、外部宣传

和操作辅导，辅导缴纳义务人和税务人员准确落实减免优惠政策。

（二）项目公司设立方式未考虑税收因素

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，

项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按

规定扣除。

（三）融通资金不符合统借统还政策

集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息

利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。在项目公司层面上要考虑统

借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的，超出部分不得在所得

税前扣除的风险。

（四）关联企业间无偿或低息融通资金

房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务

往来处理，不计息或收取低息。集团内无偿或低息可能会面临被税务机关按

照金融机构同期贷款利率调整的风险。

（五）价外费用未计收入

房地产企业签订合同时，若约定直接收取有线电视开户费、管道煤气开

户费等费用，且并非属于政府性基金、行政事业性收费，也不属于以委托方

的名义开具发票的代收款项，没有将代收费用计算缴纳增值税的，存在少缴

增值税的风险，有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

（六）违约金未计入价外费用

如果房地产企业收到业主的违约金（购房合同履行）未计入价外费用，

申报缴纳增值税的。存在少缴增值税的风险，有罚款、补交税款和滞纳金的

风险。

（七）销售商品房价值与赠送物品价值未区分

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，未在销售合

同(或补充协议)中分别记载房屋和赠品的价值，统一按销售不动产开票计算

增值税。

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，属于兼营行

为，企业在销售合同(或补充协议)中没有分别记载房屋和赠品的价值，没有

区分，使销售货物降低税率。带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

（一）是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规

定期限内办理土地增值税清算。

（二）办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、

基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求。

（三）办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定。

（四）委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆

迁补偿费。

（五）回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费。

（六）采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照

公允价格计入本项目的拆迁补偿费。

（七）异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆

迁补偿费。

（八）货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（九）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息

支出，是否调整至财务费用中计算扣除。

（十）土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用。

（十一）土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省

级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证。

（十二）土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确

区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。

（一）不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售

收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。

2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开

发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

3.以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售

价确认收入。

5.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

6.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

7.预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的