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房开企业地下车位涉税问题探讨

房开企业地下车位主要分为两大类：人防车位和非人防车位，非人防车位又可划分为

整体产权车位和单一产权车位。人防车位，即利用人防工程建成的车位，开发商在和平时

期有管理和使用的权利，权属归政府人防办所有，开发商不得出售其产权。无产权的非人

防车位情况稍微复杂，即测绘报告中明确为不分摊的公用面积，不计入容积率，同时也不

属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属

01、增值税

依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税

[2016]36号)附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》：“转让建筑物有限产权或者

永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时

一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”由此可见，基于实质重

于形式的原则，房地产企业将无产权车位对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年

(含)以上，并一次性收取租金的，应视同于转让建筑物永久使用权，按照“销售不动产”

缴纳增值税;反之，则按照“不动产租赁”征收增值税

在实务操作中，房地产企业对于地下车位的增值税开票及纳税申报有不同的处理方式，

目前较为常见的方式有以下三种：1、开具不动产租赁发票，按租赁不动产的模式进行纳

税申报2、开具不动产租赁发票，按照销售不动产模式进行纳税申报，在收到预收款时

按3%预征率进行预缴，在实际交付时，按照一般计税方法进行纳税申报3、开具不动产

销售发票，按不动产销售的模式进行增值税处理。需要注意的是，因各地执法口径不同，

上述操作方式应基于各地税务机关的认可前提下方可进行

02、企业所得税

目前大多数房地产企业的通常做法是将非人防车位计算单独成本，人防车位计入公共

配套设施中

依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》

(国税发〔2009〕31号)第十七条：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、

热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性

且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设

施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理(二)属于营利性的，或产权归企

业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，

应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产

品进行处理”第三十三条：“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进

行处理”

销售非人防车位按照销售正常开发产品处理。未完工时，按照预收账款计算其预计毛

利;完工后，收入一次性计入入企业所得税应税收入，并单独核算非人防车位成本作为计税

成本。人防车位与非人防车位大体一致，但一般不作为开发产品处理。未完工时，按照预

收账款计算其预计毛利;完工后，收入一次性计入企业所得税应税收入，成本作为公共配套

设施计入其他开发产品计税成本

03、土地增值税

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：“转让国有土地使用权，地上

的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本

条例缴纳土地增值税”

依据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》(天津市地方税务局公告

2016年第22号)第一条：“凡转让本市行政区域内国有土地使用权、地上建筑物及其附

着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应缴纳土

地增值税”

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税

发﹝2006﹞187号)第四条：“(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和

派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学

校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于

全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位