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房地产开发企业，常见的六大类48个增值税风险点

房地产企业的增值税政策规定较多，以下是常见的六大类48个增值税风险点，财务人员可

工作中对照梳理，避免产生不必要的涉税风险。

一、计税方法的风险

1.房地产开发企业取得《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期未在2016年4月

30日前，以及《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，或者未取得《建筑工程施

工许可证》且建筑工程承包合同注明的开工日期也不在2016年4月30日前，错误选择

简易计税方法的风险。2.房地产开发企业选择简易计税办法后，在36个月内变更计税方

法的风险。

2、预缴税款的风险3.房地产开发企业在办理预售许可证后取得的预售收入未进行预缴申报的

风险。4.房地产开发企业在办理预售许可证前“圈存”的诚意金、意向金、订金等资金在正式

预售后未及时转入预售收入、未及时申报预售收入，存在少预缴增值税的风险。5.房地产

开发企业在当期预缴增值税申报时未足额申报预售收入，存在少预缴增值税的风险。三、

销售收入确认的风险6.房地产开发企业在《商品房买卖合同》上约定的交房时间到期后，

未及时在当期申报增值税的风险。7.房地产开发企业《商品房买卖合同》上约定的交房时

间虽然没到期，但已提前实际交付，没在实际交付的当期申报纳税，造成少缴增值税的风险。

8.房地产开发企业现房销售按照3%的预征率预缴增值税的风险。9.房地产开发企业销售自

行开发的精装房（装修标准中包括家电、家具等），对其收取的装修费未并入全部销售收入按

照销售不动产缴纳增值税的风险。10.房地产开发企业销售车位未及时缴纳增值税的风险。

11.房地产开发企业将开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等

债务，未按照相关规定进行账务处理，存在未按规定计税的风险。12.房地产开发企业将开

发产品换取土地使用权、股权等非货币性资产，存在未按税法规定计税的风险。13.房地

产开发企业将开发产品作为投资、提供给其他单位或个体工商户，存在未按视同销售规定计税

的风险。14.房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者，存在未按视同销售规定计税的

风险。15.房地产开发企业销售不动产时，单独将购进的家电等商品无偿赠送给其他单位或个

人，未按视同销售货物缴纳增值税的风险。16.房地产开发企业在发生视同销售应税行为时，

存在不能准确确定计税依据的风险。17.房地产开发企业自行开发还建房，已约定价格但未

按约定价格申报增值税的风险。18.房地产开发企业自行开发还建房，未约定价格的，申报增

值税计税依据低于成本价的风险。19.房地产开发企业自行开发还建房，已约定价格的，约定

价格低于成本价的风险。20.房地产开发企业将未售房源、车位出租，存在部分房源、车位出

租不申报缴纳增值税的风险。21.房地产开发企业将未售房源、车位出租或转交商管公司代管

运营，未准确区分物业费、商管费和租金的风险。

四、土地价款扣除的风险22.房地产开发企业支付土地出让金未取得合法合规票据，但作为土

地价款扣除额进行差额扣除的风险。23.房地产开发企业未实际支付土地出让金，但作为土

地价款扣除额进行差额扣除的风险。24.房地产开发企业将土地出让金的滞纳金、违约金等

作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。25.房地产开发企业将城市基础设施配套费等开

发规费作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。26.