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地下车位是否分摊土地成本

问：土地增值税清算，地下车位是否分摊土地成本

答：您好！对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可

售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付

的金额”;对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按

定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

分析：一、地价的影响因素

1、首先列举文件：

①《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的

通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：经依法批准调整容积率的，市、县国

土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

②国家住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定：未确定容积率等规划条件的

地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地

使用权出让合同无效。

③国土资厅发〔2015〕12号文规定：在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资

源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试

行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行

评估，出具土地估价报告。

④《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》规定：

土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价

款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准，同时还需体现以下技术要求

：

（1）工业用地调整容积率。按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国

发〔2004〕28号）有关规定执行。

（2）用途、容积率等利用条件调整。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘

以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：……。

调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途

楼面地价均为评估期日的正常市场价格。

2、从以上规定分析，可以归纳出几点结论：

①在进行土地使用权出让签要进行地价评估，地价评估直接决定了土地出让金的底价

；

②地价评估值=楼面地价*规划建筑面积（土地面积*容积率）；

③当宗地用途或容积率等利用条件调整时，地价评估值应作相应调整。宗地用途的调

整会影响楼面地价；容积率的调整，即影响楼面地价，又影响建筑面积；

④不计容面积的增减不会导致容积率调整，也不会改变宗地用途，故不会引发地价评

估值调整，与土地出让金无关。

3、实际操作

各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未

将地下车位面积计入容积率。所以，地下车位面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面

积。关于这个问题，在规划审批中可以清晰区分。

二、土增税分析

根据省局这个答疑，以及结合上面对于地价构成部分的分析，对于地下车位等可售面

积地价分摊的把握要点，应在于是否纳入土地出让金中，如果纳入就要分摊，未纳入就无

需分摊。

但是为什么又多了对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受

益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

结合实操中，在省内的部分地方，非人防车位办理产权，补缴土地出让金的，该出让

金是属于地下车位确权的专项支出，故应该按照受益对象归集和分摊。

部分地方主管税务局是不认可该口径的，显而易见地下车位不分摊地价，普宅与非普

宅的分摊的地价将显著上升，计征的土增税的基础变小，影响地方财政。

三、放眼看其他地方口径

主流上都是关注几个要点，一看土地合同；二看容积率；三看产权情况。

1、土地合同

看企业签订的《国有土地使用权转让合同》中对土地如何约定的。

例如，《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引

的通知》（穂地税函〔2016〕188号）第二条“纳税人转让车位的土地增值税相关问题处

理”第（一）款规定，对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,

或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕