融创上城定位及其销售方案.ppt

融创上城营销定位及2006年营销推广;区域特质决定了楼盘的气质！

;重新认识高新技术产业开发区！！;高新区——高新技术产业开发区;区域优势：——高新技术企业云集;区域优势：——国家重点高校及高科技研究所林立;高新技术产业开发区;结论——高新区吸引着哪些人？;生长在高新区的融创上城！;融创上城的气质;融创上城得到了那些人的认可;来自融创上城俱乐部会员的调查;年龄结构分析：;家庭收入分析;企业员工：一汽员工、私营业主；其中经理级员工（包括私营业主）能占一半强，其他是利润很丰富的专业口。

公务员：政府官员，主要是朝阳区与高新区的各部门领导

专业职员：这里说的专业人员包括医生、大学教授、银行职员、会计师、工程师、军人；这里面大学教授和银行职员比例占的比较大。

从其职业细分来看，俱乐部会员的职业是国际上现在比较认可的几大职业，随着中国与国际接轨越来越紧密，这些职业的收入情况也越来越高，同时他们又都是经过高等教育的一群人，是社会前进的原动力，他们的喜好将决定其所在城市发展的趋势，具有代表性，社会学家称其为“中产阶级”;爱好分析：;结论：——融创业主特征;融创潜在目标客户的定位;融创业主与潜在目标客户群认可什么？;融创业主与潜在客户真正认可的是：;全盘销售任务及营销费用;2006年营销推广节奏及营销组合;

知己知彼，百战不殆！

——熟悉竞品;2006年上市的竞品项目情况：

正所谓“知己知彼、百战不殆”，在清楚地认识到我方项目的客观情况后，还要对2006年即将上市的竞品项目有充分了解。

以下是对我方项目构成直接竞争威胁的竞品项目的一些预计情况：;项目名称;备注：（其他潜在竞品项目的相关情况）

轻轨六合项目：该项目位于我方项目旁边，于2005年11月14日由长春轻轨六合房地产公司通过招牌挂方式获取；楼面地价：1206元/平米；预计建设别墅类产品；上市时间不详；

和记黄埔项目：占地面积82.72万平方米，总投资4.12亿港元；预计2006年不上市；

万科净月项目：建筑住宅面??8万平米左右；预计为别墅类产品（联排、独体）；预计明年6、7月份上市；

吉粮花园项目：占地面积14.19万平方米；建筑面积19.41万平米；产品形式为多层、小高层、叠加、联排、双拼、独体别墅；预计2006年6、7月份上市。

根据我们以上初步掌握的2006年上市的竞品项目情况，我们将从竞品项目的上市时间、上市面积、上市产品、销售均价等四个方面，充分结合本项目的现状进行分析：;1）竞品项目上市时间分析：

由竞品项目上市时间可以看出：2006年竞品项目上市的时间大多集中在6、7月份，这种上市时间的选择是根据长春房地产市场的传统市场周期所决定的。

在这个时间段内，会有大量的竞品项目在市场上集中供应，从而加剧了市场的激烈竞争。根据这种情况，建议将本项目产品的上市时间进行相应的调整，以避开这段市场激烈竞争期。;2）竞品项目上市面积分析：

2006年竞品项目市场供应量较大，全年竞品项目总体供应量预计在50万平米左右（不包括本项目供应量）。这样的市场供应量情况将给不温不火的长春市高端房地产市场带来激烈的竞争态势。

本项目销售的整体市场环境竞争激烈，面临这样的市场环境，在推盘思路上必须结合自身的产品线特点作出相应的工作调整，如何把握好本项目产品的上市节奏成为全年营销推广工作的关键。;3）竞品项目上市产品分析：

2006年竞品项目上市产品类型多层、小高层、叠加别墅、联排别墅等均有较大的供应量。

由于本项目的产品线拉的较长（主力产品形式包括多层、叠加别墅、联排别墅等），所以这些竞品项目的产品类型对本项目各类产品构成了市场层面的竞争；

这样就要求在营销推广工作在突出我方产品卖点、强化自身项目整体附加值、自身产品差异化等方面加强思考力和执行力。;4）竞品项目销售均价分析：

2006年上市的竞品项目根据不同的产品形式采取了相应的销售定价（下面价格区间包括同档次竞争项目及同产品特点的竞争项目）：

小高层产品价格区间：2350元/平米——4500元/平米；

多层产品价格区间：2550元/平米——3800元/平米;

叠加别墅产品价格区间：4200元/平米——4500元/平米；

联排别墅产品价格区间：5000元/平米——5500元/平米；

双拼别墅产品价格区间：7000元/平米左右；;

根据以上的竞品项目的不同产品销售定价情况，可以对我方项目不同产