苹果公寓营销推广方案培训课件.ppt

打造耳目一新的楼市亮点

“苹果”风暴即将登陆威海!“苹果公寓”营销推广方案第一部分项目分析及策略通过对本案的初步了解，我公司认为：本案的优势和问题均比较集中，小户型、低总价楼盘在威海相对较少，需求旺盛，但也必须看到项目自身存在一些硬伤，无法通过后天弥补，如绝大部分为北向户型、面积不尽合理、隔音效果差、装修较粗糙等。策略建议：鉴于本案的先天劣势，无法做大的调整改动，同时项目所处地理位置等综合质素，均无法和海悦国际、旅游开发大厦抗衡，因而我司认为本案做高档楼盘推广，没有充分的支撑；而做面向低端消费群体的大众楼盘，又受到单价较高的影响，该部分消费人群无法支撑起较高的价格，既降低了楼盘整体形象，又不利于实现快速销售。因而惟有找到适合本项目独特的切入点，才能出奇制胜！建议：不从常规的项目档次、和目标人群分类入手，不对项目做具体档次划分，不具体界定楼盘客户属性分类，而是从本案小户型、低总价、精装修、具有高性价比的优势打开缺口，将本案打造成威海的个性化楼盘、亮点楼盘。这就要求本案以全新的案名——苹果公寓，全新的形象包装，以及立体强大的推广攻势全新亮相！第二部分产品建议由于本案五种户型为一套190平米大户型改造，故户型普遍存在一定问题，归结起来主要有：普遍无南向户型、采光不好，各户之间隔音差，个别房型面对走廊开玻璃窗影响了私密性，势必造成以后的销售阻力。鉴于本案产品部分已经完成并装修完毕，无法做大的改动，故在现有的条件下对可能改善的部分做以下建议：撤除单元门，弱化“五家为一户”的不良感觉，形成相对独立的直观印象；鉴于室内采光普遍不好，建议样板间增强室内灯光亮化，装饰部分浅色为主，营造通透明亮的视觉效果，扭转不良视觉印象；对走廊开玻璃窗的户型，可以采取不透明材质遮挡或改造的办法，保证房间的私密性；部分户型窗玻遮挡后，走廊采光不好，建议样板间楼层可以采用长明灯等亮化。

第三部分价格建议鉴于本案前期5380元/㎡起的销售价格已经推出，并已销售了30套，故不适宜做改动，但值得注意的是，目前威海市场对高层普遍存在一定市场抗性，故楼层差价应尽量减小，否则将造成高层部分单价过高，导致每套总价抬升，本来项目所具有的小户型低总价优势，将成为一句空洞口号，豪无市场吸引力与号召力。故此销售建议：1、总体遵循低价入市的原则。以较低价格推向市场，检验市场对销售价格的反应。2、小步快走原则。经过前期低价预热市场，项目已初步被市场接受，此时，稳步抬升价格，每次价格提升幅度不宜过高，10—20元/㎡每次，造成楼盘持续升值的市场印象，既稳定了前期购买客户，又促成一直持观望态度的准客户快速采取购买行动。3、目前本案的楼层差价偏高，建议5层—15层每层递增30元/㎡；15层—27层每层递增20元/㎡，这样最高层的销售单价将控制在6000元左右，最高总价35万以内，有利实现短平快的销售目标。第四部分目标人群定位就本案11㎡—56㎡小户型、低总价的项目特点，结合前期的30套已成交客户分析，本案的主力目标客户群定位为：——首次置业、自住为主的中轻年群体（包含用于结婚自住的年轻一族、中低收入首次置业群体）辅助客户群为：——A、投资、度假购房B、事业刚刚起步处于创业阶段用来办公兼自住人群第五部分项目定位市场定位：迎合大众需求、精装小户型住宅形象定位:都市个性楼宇、时尚精装小户定位依据：目前威海以海悦国际为代表的高档小户型楼盘，已经先期占领市场，同时受项目自身条件的制约，做高档楼盘条件不具备。做低档盘将降低楼盘整体质素，加大销售难度。威海中档楼盘林立，普遍存在项目形象特质不突出，包装手法简单单一的特点，唯有规避项目档次的划分，突出项目特色，塑造个性化亲和性楼宇，才能实现突围！值得注意的是，塑造个性化楼盘形象的同时应注意亲和性，不能强调和突出前卫另类的风格。第六部分形象推广一、案名建议:苹果公寓案名阐释：“苹果”是一个极具感性的案名，取这样一个案名，可以有效刺激和调动消费受众视觉和味觉的感官参与，增强记忆，并引发对项目的关注度与好感。实现项目市场去化。可以有效和其它楼盘作形象区隔，有助于个性化、新颖性楼盘形象建立。深层挖掘苹果的含义：亚当和夏娃偷吃伊甸园苹果，迸发爱情，苹果作为爱情的媒介，吻合本案目标人群年轻一族爱情成熟、结婚置业的特点。项目LOGO及视觉传播部分，充分利用苹果形象设计，作大范围推广并贯穿始终，形成独特的视觉符号，建立本案与众不同的项目气质。二、核心推广语: