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房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

一、财务分析对房地产企业的重要性

企业财务报表分析结果是房地产企业重要的经营信息，财务分析主要是结合不同使用者来进行财务数据的分析处理，高质量的财务分析所提供的信息可以准确地判断对企业发展趋势和未来的发展方向，所以财务分析所提供的信息对企业的决策层和管理层极为重要。

二、房地产企业财务分析存在的问题

（一）财务分析口径不统一

在我国房地产开发企业中，部门是比较多的，而部门与部门之间的需求各不相同，需要财务分析报告所提供的信息也不尽相同。同样的指标，各部门对财务数据来源口径不一样，例如在销售额分析中，财务部认为公司以实际收到的款项为实际销售额，因为收到客户缴纳房屋款项后可变更的可能性极小，不会影响到数据的真实性。而销售部门认为以客户签约合同总额为销售额，因为客户签订合同后是受到法律制约，不可轻易变更合同，如需变更合同需双方同意后才能变更，同样也不会影响到数据的真实性。同样的指标，执行的核算口径不一致，导致财务分析结果有所不同。各部门对考核的要求不同，部门之间常会使用利好本部门的数据来源来考核本部门，从而会向财务部提出要求，由此一来二往，部门之间同一个指标所呈现的数据也互不相同，最终导致财务分析数据来源的不一致，分析结果也不尽相同。所以，在实际工作中，财务分析结果会出现数据穿插、交错、不准确的现象，产生各种矛盾，部门与部门之间产生抵触心理，最后不了了之。

（二）轻财务分析，重会计核算

据相关权威数据调查，在我国有一半以上的企业一年只做一次简单的财务分析，有些企业从不做财务分析，甚至一些公司的管理人员认为公司的情况非常了解，无需再浪费时间来做财务分析，因为企业的财务过程都是自己一手控制的，经营过程也是自己全程参与的，无需再消耗过多的工作精力，增加重复的工作量。同时，企业管理层在思想上的不理解和工作上的误区，认为财务就是记录资金过程，也就是记账报税，没有很大的作用，不能直接产生经营效益。导致财务人员在企业的管理地位并不高，缺少话语权，长期如此，降低财务人员的工作积极性，抑制财务人员对外扩展动力，使得财务人员无心加强企业管理，按部就班，对财务分析工作的积进度大打折扣。

在国家“房住不炒”的调控政策下，国家经济对房地产经济依赖程度的转化以及国家对会计制度与准则和税务政策频繁变更的影响下，为了满足国家对核算的要求，房地产企业将消耗大量的人力、物力以及时间精力来学习新制度、新准则，再加上学习制度和准则后公司也要消耗大量的精力来调整会计软件系统，公司的财务制度体系上也要改变。在财务工作人力、物力以及时间和精力不变的情况下，财务工作时间和精力的转移，再加上企业不愿再投入更多的人力、物力，自然会导致财务分析工作的无力，分析质量的低下。企业的管理者看到财务分析时也感觉到空洞无力，毫无可用信息，导致在公司管理层在投资分析时以及重大决策时都很少会使用财务分析所提供的信息，由此恶性循环，财务分析的职能不能得到良好的支撑，也不能得到健康的发展，企业只能按简单的会计核算来制定相应的决策，导致出现了轻财务分析，重会计核算的现象。

（三）企业的财务负责判断不全面

我国房地产开发企业采用的是预售形式，需要取得预售许可证，在销售前会预定房源，为此会产生销售前的小额定金，确定房源后再收取首付款，最后在收取房屋尾款，这就会导致房地产企业存在小额定金收入和房屋收入等情况，企业一般会把小额定金款项计入“其他应付款”会计科目中，而首付款和房屋尾款一般计入“预收账款”会计科目中。房地产企业的开发周期一般在2-3年，房屋销售的时间也在2-3年甚至更长，便会导致财务将其他应付款和预收账款长期挂在账上，累计金额逐渐变大。而这两个科目从属性来分类都属于负债类科目，通过财务指标比率分析时，资产负债率就会偏高，导致企业的负债增加偿债能力降低。但实际情况并非如此，房地产企业中已经完成施工部分对应的预收账款为资产，而未完成施工部分对应的预收账款才是负债，企业在和客户签订完商品房预售合同后，也要在房管局备案，这时候就意味着双方履行责任就已经变得相对确定，所以直接按照财务报表来分析企业的财务状况，无形当中企业负债会被放大，从而企业偿债能力会被降低，导致企业的管理者错误判断公司的经营情况。

（四）财务分析方式比较单一

在房地产开发企业中财务部门使用的财务分析方式还是比较单一的，主要表现在两个方面：其一，在财务分析工作时，财务人员经常都会使用的方法为比较分析法和比率分析法，但这些传统的分析方法只能反映过去经营情况，无法对企业未来的经营情况做出有效的预测。其二，在财务分析的技术方面，使用的数据包括特殊事件都是过去式，具有一定的滞后性，而且，相关的财务人员在开展财务分析工作时也没有根据企业的财务目标和企业未来发展方向进行有效的预测，所以无法达到财务分析的前瞻性，也无法