上街别墅情况分析.docx

第一部分上街的房地产市场现状（含别墅市场状况）

闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，是全省离省会最近的一个县。随着“大福州”城市蓝图的执行，闽侯上街必定是受此政策影响最深的一个地区。而房地产正是受国家宏观调控政策影响颇深的行业，闽候上街板块的房地产成为热门板块。且随着大学城的开发与建设，大学城学区的市政规划将带动整个闽候版块的繁荣。随着闽候板块逐渐成为热门板块，地价也不断攀升，房价也涨幅不停，开发

商对此板块充满信心。

其中，2006年年末，闽侯土地出让红红火火，仅12月就有4幅闽侯片区乌龙江畔土地成功拍出，成交价均比起拍价高出一倍有余，闽侯环乌龙江地产板块逐渐显山露水。再有2005年与2006年初经过激烈角逐方才尘埃落定的旗山、南屿、上街等房地产开发用地，闽侯地产风头正盛。预计2007年上半年，

部分地块项目还将陆续推出。

从城市地产的发展脉络来看，沿江住宅通常成为开发热点。但受制于交通方面的因素，乌龙江板块的开发从近几年才兴起。随着近年城市三环路的建设，交通得到了很大改善，加之闽侯良好的生态环境，开发商们纷纷涉足该片区。大量别墅、亚别墅项目在闽侯拔地而起，除我们熟悉的融汇山水、云亩天朗等别墅项目外，还有即将在2007年推出的正祥·林语墅等。此外，2006年年中，闽侯将撤县设区的消息也对闽侯土地的“热卖”起到了一个推波助澜的作用。闽侯低廉的用地成本为房地产开发热潮创造了良机。

2007年，闽侯片区将成为福州房地产开发的前沿阵地。

上街一直都以别墅开发项目为主，从早期的金桥花园、英泰第一城、到后来的闽都大庄园、天江第一村，再到前两年的福禄坊、云亩天朗等。到目前的博仕后缘墅、碧水琴湾，可以说乌龙江南岸除了是大

学城之外，还是一座名副其实的别墅城——被业界称为别墅中央区。

第二部分在售楼盘具体统计

融汇山水、碧水琴湾、大洋鹭洲、云亩天朗、闽都大庄园、博仕后缘墅、福禄坊融汇山水

1、 服务机构：

开发商：融汇(福建)置业有限公司企划营销：鼎力&深圳华策

2、 项目概况：

具体规划：融汇山水强调建筑与自然的融合。合理布置建筑与道路，景观及绿地的关系。融汇山水内河外江，以纯别墅高品生活为规划原则，强化景观的均好性，室内外的情景交融。

地理位置：乌龙江畔大学城联系电话占地面积：300亩

总建筑面积：容积率：0.67建筑密度：29绿化面积：

规划户数：390户

3、价格：

均价：一期联排170-180万/套、独栋140万-200多万，二期独栋270-340万、联排150-210万/套

4、开盘时间：

一期2006年5月公开登记，6月30日预售，二期12月25日对外公开5、户型结构设计特点：

◆户型特点：

融汇山水项目以内庭院、低院墙与半围合、条窗和角窗以及开敞的西式空间等创新设计，将园林与建筑，私密性与开放性巧妙结合，既满足了别墅对于“人、建筑、环境”三者交融的居住真谛，又保留了东

方人的礼仪和审美需求。

◆户型结构：180－330平米联排、独幢别墅、精致小独栋、大独栋

6.配套：

有独立完整的社区会所。融汇山水以大学城为邻，拥有60亩长岛湾皇家俱乐部，无边际游泳池、水岸咖啡厅、江湾网球场开启山水的尊贵礼仪。

7、工程进度：

部分准现房（2007年底交房）

8、销售情况：

◆一期热销98%，二期热销95%。9、营销手段及卖点分析：

◆定位：新亚州别墅

◆主要卖点：依水而筑、邻校而居

媒体分析：报纸上宣传 从2006年4月开始一直不间断（企业老总的宣传、规划软文和广告）

市区广告牌 4月份刚推出时的预热和一期公开、以及10月份的样板房开放、圣诞期间

的二期公开

福州交通广播、福州音乐交通频道、987等。（4、5月份的预热、造势）

10、项目综合分析

该项目位于闽侯境内，区位优势不明显，但开发商的品牌知名度较高，策划推广做得到位，吸引众多的关注群体，而且区内景观基本做到户户临水，所以销售状况良好。

碧水琴湾

1、 服务机构：

开发商：福建迎鑫地产开发有限公司

2、 项目概况：

地理位置：八县区闽侯洪塘大桥北侧乌龙江畔联系电话具体规划：碧水琴湾占地158亩，此次公开部分为纯联排别墅1期136套，均价120万，独栋尚未

推出。

占地面积：158亩容积率：0.83/25%3、价格：

120-130万元左右/套

4、户型结构设计特点：

◆户型特点：一楼直达三楼的大面积落地角窗，３０多平方米的大露台；主人层以上，还搭架了一个葡萄架形的屋顶，与三楼天花板共同构造出一个开阔的空间，既作隔热之用也供主人休闲之用

◆户型结构：联排别墅

5、 配套