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房地产开发企业融资和现金流管理策略

随着我国经济由高速增长迈向高质量发展，房地产行业在发展壮大的同时也陷入融资难的困境中。在经济新常态背景下，房地产企业融资制约性问题十分突出，融资渠道多元化、融资系统可靠安全，成为房地产开发企业能否实现稳定发展的关键。现阶段，融资渠道单一、现金流管理体系不完善是房地产企业的普遍特性，融资问题决定现金流与风险程度，而要想有效解决问题，走出融资难的困境，房地产开发企业必须采取有效措施进行创新管理，拓宽融资渠道，优化现金流管理。

一、当前房地产开发企业融资与现金流管理存在的问题

（一）政策调控趋严，融资风险加大

近期，房地产市场政策调控趋严，市场监管正在逐步升级。据不完全统计，2021年1~4月份涉及房地产政策调控次数累计近190次，单月调控次数最高为50次，“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向明确。房地产开发企业具有资金密集的特征，项目开发建设到房地产销售的整个过程都对货币资金有着一定需求。在政策调控、金融去杠杆、银行信贷紧缩背景下，房地产开发企业筹集资金的难度加大，极易陷入资金不充裕的困境中，不利于企业的稳定运营与发展。另外，货币政策边际收紧，提高融资准入条件，房地产企业融资风险明显加大。

（二）融资周期长，变化因素多，财务压力大

与一般企业相比，房地产企业财务压力较大，融资活动中的变化因素颇多。一是，项目开发前期投资巨大，从拿地到建设再到竣工是一个周期长且复杂的过程；二是，银行利率上调，融资计划必须及时更改，否则将支付高额债务利息；三是，物价在不断上涨，房地产企业项目开发所需的材料成本、人工成本等呈现出递增趋势，工程款项支付压力也在持续增加；四是，回款收益多在中后期，资金周转率偏低，房地产企业常会面临资金链断裂风险；五是，项目设计调整、人防工程对接、土地性质变更等，都会影响到项目的正常建设周期，并且施工作业中的突发安全事故同样也会影响项目建设[1]。

（三）融资渠道单一，过度依赖银行贷款

尽管现阶段融资渠道越来越多，但在诸多因素的影响下房地产企业融资渠道还是过于单一，常见的有债券融资、股票融资、银行贷款等。债券融资受政策影响大，股票融资对企业规模、盈利能力等都有一定要求，目前大多数房地产开发企业过于依赖于银行贷款。为了筹集房地产项目的启动资金，中小房地产企业多以抵押的形式为主，向银行发起贷款申请。在项目建设中期，预缴房款、按揭贷款为主要资金流入，受到金融风险的制约。现阶段，我国金融市场正在迈向成熟，但仍存在很多问题，银行等金融机构对融资的监管趋严，这使得房地产企业融资难度增加，同样对于一些中小房地产企业来说，以股票融资、债券融资筹集资金更为有限。融资难度增加，筹集资金综合成本增加，以及资金回笼速度慢，都会引发融资风险与资金链断裂风险。

（四）融资预算管理不科学，融资可靠性低

融资预算管理是房地产开发企业全面预算管理的主要内容，也是促进企业战略目标实现的关键环节，通过加强融资预算管理，有利于合理规避房地产金融风险。但是融资预算管理不科学却是房地产企业普遍存在的问题，无法保障融资可靠性：一是融资预算意识薄弱，预算编制工作仅由财务人员完成，只是在年末编制时加入融资预算；二是融资预算过于局限，未能从战略视角出发，制定融资计划，且偏向于短期可获得的经济效益，缺失中长期规划；三是对内外环境的分析不够深入，融资预算与企业经营目标出现一定偏差，不利于预算工作的顺利推进，也无法满足项目开发筹集资金的需求。

（五）资金管理分散，管理成本偏高

房地产开发企业业务规模持续扩张，项目数量也随之增加，多项目同时运行，此时就会出现不同项目开设多个账户的情况，导致资金管理分散，资金量大却不集中，分散到具体的项目时所含资金量降低。部分房地产企业将闲置资金用于理财，但一般选取的理财项目投资回报率低，且不能在短时间内获得可观效益。与此同时，因资金管理分散导致违规操作现金的行为屡禁不止，有的房地产企业要求财务总监上交质保金，虽然可以起到规范、约束的作用，但不利于稳定人才队伍，管理成本也会大大增加。另外，资金集中管理机制缺失，整体运作资金的能力不足，若是遇到疲软期，资金回笼慢。

（六）缺乏现金流风险预警，现金流监管效果不佳

现金流风险预警尤为重要，但据了解可知目前还有相当一部分房地产开发企业未重视现金流风险预警，缺失风险预警机制，往往只是在风险发生且造成影响后才采取补救措施，无法避免风险带来的损失。以A房地产公司为例，该公司为集团下属分公司，多项目同时进行，管理层级清晰，管理制度编制简单，近几年该公司人员数量迅速增加，内部管理陷入混乱局面。新入职的财务人员空有理论知识，缺少经验，难以在短时间内按照公司财务制度展开财务监管工作。审计部门独立性差，审计工作开展周期长，未能对拿地到正式建设再到竣工销售的整个过程资金使用情况加以监管，此时也无法