天津以宅基地换房建设示范小城镇调研分析专项方案.doc

天津市以宅基地换房建设示范小城镇调研汇报

02月06日

起源：城市中国网黄跃

天津市自下六个月开始，主动探索以宅基地换房建设示范小城镇新模式。现在，这项探索已初具规模。为总结天津市建设小城镇有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将相关情况整理汇报以下。

截至11月底，天津市前后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，包含全市范围内61.5万农村人口。表1显示了各指示范区大致情况：

表1：天津市宅基地换房各指示范区统计

批次

挂钩周转指标

指标下达时间

包含乡镇和行政村

农村人口

现在情况

第一批

(5个示范区>

12405亩

.4

3镇42村

8.6万人

农户全部入住

完成复垦

第二批

(12个示范区>

9075亩

.6

9镇80村

11万人

农户全部入住

正在复垦

第三批

(12个示范区>

19995亩

.7

11镇132村

22万人

新房正在建设

四批

(9个示范区>

10600亩

.8

9镇98村

19.9万人

前期计划编制

[1]包含东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。

[2]包含西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。

[3]包含东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。

[4]包含大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。

现在，前两批17个示范区已基础建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮小城镇。

一、关键做法

天津市宅基地换房，其最大特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成建设用地指标全部用于新建小城镇内工商业和公建配套设施建设。以下是天津市宅基地换房关键做法：

1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓实际需求。天津市在确定示范镇之前，要求全部申请试点村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超出95%，且村民自愿签署整理宅基地法律协议后才能正式取得试点同意，由此较为充足地尊重了农民意愿。另外，各示范镇在实际操作中也尽可能地满足老百姓实际需求。比如天津市静海县子牙新镇，仅就“享受宅基地换房人员资格认定”这一条，负责具体操作相关部门就在征求村民和村委会意见基础上来往返回修改20余次，最终出台了累计13条认定可享受赔偿人员指导意见[5]，从而使得很多原本无法享受政策赔偿村民能够享受到宅基地换房福利[6]。另外，为使来自9个不一样行政村村民在换房后仍能就近居住在一起，当地操作者不厌其烦地帮助农户调换她们随机抽到还迁房。

[5]参见静海政发［］68号文“静海县子牙示范小城镇宅基地换房置换措施”。

[6]比如长久在村里居住生活但又没有本村或本组农业户口人员，这批人在华明镇建设过程中就无法取得对应人均35平方M房屋赔偿，在子牙这个工程中就能够了。

2，统一颁发大产权证，提升还迁农民房屋市场价值。天津市将全部示范小城镇建新区用地均转为国有划拨用地，集中居住农民全部能够领到类似经济适用房房屋全部权证，依据相关政策，自住满五年后只要缴纳一定百分比土地出让金，就能够将现行分配所得住房在市场上自由出租或出售。在东丽区华明镇，全部还迁农户已经领到大产权性质房产证，当地房屋私下交易价格已经达成每平方M6000-7000元水准。在津南区辛庄镇还未完全建好农民安置区内，已经有些人在楼道和居民户门口公布求租信息了。

3，由村委会和居民小区并存到撤村建居，逐步改革农村基层管理制度。为平稳实现农村基础公共治理体制变迁，天津市采取渐近式改革方法：首先，在新建小城镇内部以3000户为单位设置小区居委会，以邻近300户为单位设置邻里，以邻近30户为单位设置居民小组，居委会、邻里和居民小组关键负责计划生育、社会保障、户籍管理等日常性事务；其次，临时保留村委会，经营管理过渡时期集体经济资产；最终，实施三改一化，完成全方面转型。对村集体经济组织进行股份制改造，采取资产变股权、村民变股东方法，将原来封闭集体福利转变为开放个人财产权。将农村改为小区，撤消村委会，建立起完善小区管理和服务体系。将全部农民改为城镇居民，实施基础公共服务一体化。

4，定位城市居民新需求，主动发展现代设施农业。在华明镇一块总计2126亩宅基地复垦区域里(包含部分承包地>，由华明镇农业投资企业投资1.29亿建起一批专业化有机蔬菜大棚基地。据该农场经营者介绍，一个已建成占地8分高科技农业大棚，年租金收入为6000元。现在，这家农场已注册“华明有机蔬菜”商标，产品关键销往华润联锁超市。另外，该农场还向城市中高收入居民出租大棚，代为租客耕种和管理3-4个品种有机蔬菜，每十二个月收替换管费2.7万元。由农场确保棚内卫生、产品外观